稅法講座詳細(xì)筆記（五）

　　有兩層含義：

　　1. 土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。

　　2. 土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。土地出讓是所有者與使用者的關(guān)系，出讓收取土地出讓金

　　而轉(zhuǎn)讓是使用者與使用者的關(guān)系

　　(三)土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。

　　如房地產(chǎn)的繼承，盡管房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生了變更，但權(quán)屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。

　　三、對若干具體情況的判定

　　(一) 以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物的

　　1.出售國有土地使用權(quán)的。

　　2.取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的。

　　3.存量房地產(chǎn)的買賣。

　　(二)以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

　　1. 房地產(chǎn)的繼承。這種房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　2. 房地產(chǎn)的贈與。

　　(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

　　(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

　　(不屬于這兩種情況的屬視同銷售，要征稅)

　　(三)房地產(chǎn)的出租

　　不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　(四)房地產(chǎn)的抵押

　　對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

　　(五)房地產(chǎn)的交換

　　交換雙方取得了實(shí)物形態(tài)的收入。它屬于土地增值稅的征稅范圍，但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

　　(六)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營

　　將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　(七)合作建房

　　對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　(八)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

　　對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

　　(九)房地產(chǎn)的代建行為(勞務(wù))

　　收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　(十)房地產(chǎn)的重新評估

　　不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　(十一)因國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓。