2010年注會(huì)《稅法》復(fù)習(xí)：土地增值稅法(5)

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款;

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　(2)前期工程費(fèi)(其中包括三通一平)

　　(3)建筑安裝工程費(fèi)

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　(5)公共配套設(shè)施費(fèi)

　　(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按照實(shí)際發(fā)生扣除。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　對(duì)于利息支出，分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意兩個(gè)問(wèn)題：

　　第一：不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。

　　第二：不包括加息、罰息

　　小結(jié)：

　　(1) 能認(rèn)定利息的：利息+(1+2)×5%以內(nèi)

　　(2) 不能認(rèn)定利息的：(1+2)×10%以內(nèi)

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(1)營(yíng)業(yè)稅：銷(xiāo)售收入×5%

　　(2)城建稅：營(yíng)業(yè)稅×(7、5、1%)

　　(3)教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅×3%

　　(4)印花稅(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰)：銷(xiāo)售收入×0.5‰