2011年注冊會計師考試《稅法》預習講義(66)

　　第八節(jié)　征收管理

　　一、納稅地點與申報時間：

　　納稅地點:房地產所在地

　　申報時間:納稅人簽訂房地產轉讓合同后7日內

　　二、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　(一)土地增值稅的清算條件

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;

　　(3)直接轉讓土地使用權的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　【例題·多選題】下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有(　)。

　　A.直接轉讓土地使用權的

　　B.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的

　　C.房地產開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的

　　D.取得銷售(預售)許可證2年仍未銷售完的

　　[答疑編號346080304]

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』D選項，取得銷售(預售)許可證3年仍未銷售完的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　(二)納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料及審核：

　　1.土地增值稅清算表及其附表。

　　2.房地產開發(fā)項目清算說明。

　　3.項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。

　　(4)納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　1.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產。

　　2.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未產生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　(四)土地增值稅的扣除項目

　　房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

　　(1)建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　(4)房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　【例題·單選題】清算土地增值稅時，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設施，其成本費用可以扣除的情形是(　)。

　　A.建成后開發(fā)企業(yè)轉為自用的

　　B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的

　　C.建成后直接贈與其他企業(yè)的

　　D.建成后產權屬于全體業(yè)主的

　　[答疑編號346080305]

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的扣除項目。建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。

　　(五)核定征收：5個條件

　　本章把握的要點：

　　1.征稅范圍

　　2.扣除項目

　　3.土地增值稅應納稅額計算

　　4.房地產企業(yè)的清算