2011注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》精講筆記：第八章(6)

　　第六節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　一、增值額的確定

　　土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

　　納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)的成交價(jià)格的;(2)提供的扣除項(xiàng)目不實(shí)的;(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　　【例題·單選題】按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照( )。(2001年)

　　A.稅務(wù)部門估定的價(jià)格扣除

　　B.稅務(wù)部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價(jià)格扣除

　　C.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除

　　D.房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除

　　[答案]C

　　二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

　　土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。土地增值稅的計(jì)算公式是：

　　應(yīng)納稅額=∑(每級(jí)距的增值額×適用稅率)

　　簡(jiǎn)便方法：

　　(一)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

　　(三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

　　(四)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

　　土地增值稅的計(jì)算步驟：

　　第一步，計(jì)算收入總額;

　　第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額;

　　第三步，用收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額;

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項(xiàng)目金額

　　第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù);

　　第五步，套用公式計(jì)算稅額。公式為：

　　應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　【例題·計(jì)算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬(wàn)元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金(營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%,教育費(fèi)附加征收率為營(yíng)業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.5‰)。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬(wàn)元;投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支�?也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明)。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。(1997年，傳統(tǒng)步驟型)

　　【答案及解析】這是一個(gè)傳統(tǒng)的土地增值稅的計(jì)算題，考核傳統(tǒng)的計(jì)算步驟和各項(xiàng)目的基本扣除規(guī)定。

　　(1)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入：

　　轉(zhuǎn)讓收入為15000萬(wàn)元。

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

　　①取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬(wàn)元

　�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本為4000萬(wàn)元

　�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：

　　(3000+4000)×10%=700(萬(wàn)元)

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:

　　15000×5%+15000×5%×(7%+3%)=825(萬(wàn)元)

　�、輳氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為：

　　(3000+4000)×20%=1400(萬(wàn)元)

　　⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：

　　(3000+4000+700+825+1400=9925(萬(wàn)元)

　　(3)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額:

　　15000-9925=5075(萬(wàn)元)

　　(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率:

　　5075÷9925≈51%

　　(5)計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額：

　　第一種計(jì)算方法：

　　應(yīng)納土地增值稅稅額=9925×50%×30%+(5075-9925×50%)×40%=1533.75(萬(wàn)元)

　　第二種計(jì)算方法：

　　應(yīng)納土地增值稅=5075×40%-9925×5%=1533.75(萬(wàn)元)

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