第三節(jié) 風險管理

　　9.合作機構管理

　　(1)合作機構管理的內容

　　①合作機構分析。內容包括：領導層素質;業(yè)界聲譽;歷史信用記錄(重點查看外部監(jiān)管記錄和與銀行合作信用記錄);管理規(guī)范程度(重點分析其組織機構、內部管理規(guī)章制度、財務監(jiān)督機制、治理結構);經(jīng)營成果;償債能力。

　�、谂c房地產(chǎn)開發(fā)商合作關系的確定及合作管理。內容包括：確立合作意向;合作后的管理，包括及時了解開發(fā)商的工程進度、經(jīng)營及財務狀況，借款人入住情況及住房使用情況，借款人違約后立即處置抵押物，注意房地產(chǎn)市場的動態(tài)等。

　　③與其他社會中介機構(包括房地產(chǎn)評估機構、擔保公司和律師事務所等)的合作管理。

　　(2)合作機構風險的表現(xiàn)形式

　�、俜康禺a(chǎn)開發(fā)商和中介機構的欺詐風險。主要表現(xiàn)為“假個貸”，指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取個人住房貸款的行為。

　　“假個貸”主要成因：開發(fā)商惡意套取銀行資金進行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款;銀行的管理漏洞等。

　　“假個貸”的表現(xiàn)形式：滯銷樓盤突然熱銷;樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高;開發(fā)企業(yè)員工或關聯(lián)方集中購買同一樓盤;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，集中申請辦理貸款;借款人對所購房屋信息不甚了解;借款人首付款非自己交付;同一人或單位轉賬或現(xiàn)金支付還款;借款人集體中斷還款。

　�、趽�保公司的擔保風險。主要表現(xiàn)在“擔保放大倍數(shù)”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔保。

　　③其他合作機構的風險。

　　(3)合作機構風險的防范措施

　　①“假個貸”的防控措施。加強一線人員建設，嚴把貸款準入關;完善風險保證金制度;利用法律手段，追究當事人刑事責任。

　�、谄渌�合作機構風險的防控措施。深入調查，選擇講信用、重誠信的合作機構;不過分依賴合作機構;嚴格執(zhí)行準入退出制度;有效利用保證金制度;嚴格執(zhí)行回訪制度。

　　10.操作風險

　　操作風險指在個人住房貸款業(yè)務操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風險，是一種發(fā)生在實務操作中的、內部形成的非系統(tǒng)性風險。

　　(1)貸款流程中的風險

　�、儋J款受理和調查中的風險。

　　貸款受理中的風險：借款人的主體資格是否符合規(guī)定;借款人提交的資料是否齊全，格式是否符合要求，原件和復印件之間是否一致。

　　貸前調查中的風險。a.項目調查中的風險：提供貸款業(yè)務的項目未按規(guī)定上報審批，或審批未批準的情況下開展業(yè)務等。b.借款人調查中的風險：借款人所提交的資料是否真實、合法;借款人第一還款來源是否穩(wěn)定、充足;擔保措施是否足額、有效。

　�、谫J款審查和審批中的風險。未按獨立公正原則審批;不按權限審批貸款;對應審查的內容審查不嚴。

　�、圪J款簽約和發(fā)放中的風險。

　　合同簽訂的風險：未簽訂合同或簽訂無效合同;合同文本不規(guī)范;未核實合同簽署人及簽字(簽章)。

　　貸款發(fā)放的風險：個人信貸信息錄入是否準確;貸款發(fā)放程序是否合規(guī);貸款擔保手續(xù)是否齊備、有效;抵(質)押物是否辦理登記手續(xù);在發(fā)放條件不齊全的情況下放款;會計憑證填制不合要求;未按規(guī)定發(fā)放貸款。

　�、苜J后與檔案管理中的風險

　　(2)法律和政策風險

　�、俳杩钊酥黧w資格。

　　銀行不宜辦理房屋唯一產(chǎn)權人為未成年人的住房貸款申請，而應由未成年人及其法定監(jiān)護人共同申請。

　　實踐中，我國境內商業(yè)銀行均將外籍自然人列為住房貸款對象。

　�、诤贤�有效性風險。

　　格式條款無效：提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

　　未履行法定提示義務的風險：應采取合理方式提請借款人注意免除或限制其責任的條款，并按對方要求對該條款予以說明，且須在借款合同簽訂前作出，否則，對當事人不產(chǎn)生約束力。

　　格式條款解釋風險：對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應按通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應作出不利于提供格式條款一方的解釋。

　　格式條款與非格式條款不一致的風險：不一致的，應采用非格式條款。

　�、蹞�保風險。

　　抵押擔保風險：抵押物的合法有效性;抵押物重復抵押;抵押物價值高估、不足值或抵押率偏高;抵押登記存在瑕疵。

　　質押擔保風險：質押物的合法性;對于無處分權的權利進行質押;非為被監(jiān)護人利益以其所有權利進行質押;對非法所得的權利進行質押等。

　　保證擔保風險：未明確連帶責任保證，追索難度大;保證期間未明確或不明;保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力;借款人互相保證;公司、企業(yè)的分支機構為個人提供保證;公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權對外提供保證等。

　�、茉V訟時效風險。

　�、菡�策風險。

　　(3)操作風險的防范措施

　　①提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神。

　�、谡莆詹�嚴格遵守個人住房貸款相關的規(guī)章制度和法律法規(guī)。

　�、蹏栏衤鋵嵸J前調查和貸后檢查。

　　11.信用風險

　　(1)信用風險表現(xiàn)形式

　�、龠�款能力風險。指借款人經(jīng)濟狀況嚴重惡化導致不能按期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼承人放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。

　�、谶�款意愿風險。

　　(2)信用風險防范措施

　�、偌訌妼�借款人還款能力的甄別。應著重驗證工資收入、租金收入、投資收入、經(jīng)營收入的真實性。

　�、谏钊肓私饪蛻暨�款意愿。堅持面談制度。

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