二、操作風(fēng)險(xiǎn)管理

　　操作風(fēng)險(xiǎn)是指在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　(一)貸款流程中的風(fēng)險(xiǎn)(★★★★★)

　　1.貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)貸款受理中的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的受理環(huán)節(jié)是經(jīng)辦人員與借款人接觸的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于貸款質(zhì)量的高低有著至關(guān)重要的作用。這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

　�、俳杩钌暾�(qǐng)人的主體資格是否符合所申請(qǐng)貸款管理辦法的規(guī)定。包括：是否具有完全民事行為能力;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款;是否有穩(wěn)定、合法的收入來(lái)源，有按期償還本息的能力。

　�、诮杩钌暾�(qǐng)人提交的資料是否齊全，格式是否符合銀行的要求;所有原件和復(fù)印件之間是否一致。

　　(2)貸前調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款貸前調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自對(duì)項(xiàng)目的調(diào)查和對(duì)借款人的調(diào)查兩個(gè)方面：

　　①項(xiàng)目調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)：提供貸款業(yè)務(wù)的項(xiàng)目未按規(guī)定上報(bào)審批，或?qū)徟�未批�?zhǔn)的情況下開(kāi)展業(yè)務(wù)。提供貸款業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，根據(jù)情況應(yīng)當(dāng)落實(shí)有關(guān)方面承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，未按規(guī)定與之簽訂協(xié)議或簽訂的協(xié)議無(wú)效。

　�、诮杩钊苏{(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)：借款申請(qǐng)人所提交的資料是否真實(shí)、合法;借款申請(qǐng)人的第一還款來(lái)源是否穩(wěn)定、充足;借款申請(qǐng)人的擔(dān)保措施是否足額、有效。第三方保證人是否具備擔(dān)保資格和保證能力。

　　2.貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)

　　貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)為：①未按獨(dú)立公正原則審批;②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放;③審批人員對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。

　　3.貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)。這一環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有：①未簽訂合同或是簽訂無(wú)效合同;②合同文本中的不規(guī)范行為;③未對(duì)合同簽署人及簽字(簽章)進(jìn)行核實(shí)。

　　(2)貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)。貸款發(fā)放是資金劃撥的過(guò)程，主要從貸款發(fā)放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個(gè)方面加以考慮，主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)如下：①個(gè)人信貸信息錄入是否準(zhǔn)確;②貸款發(fā)放程序是否合規(guī)。貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效;③抵(質(zhì))押物是否辦理抵(質(zhì))押登記手續(xù)。在發(fā)放條件不齊全的情況下放款。

　�、茉谫Y金劃撥中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有會(huì)計(jì)憑證填制不合要求;未對(duì)會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行審查;貸款以現(xiàn)金發(fā)放的，沒(méi)有銑記賬、后放款”等。⑤未按規(guī)定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔(dān)保方式、貼息等發(fā)放貸款，導(dǎo)致貸款錯(cuò)誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯(cuò)誤發(fā)放貸款。

　　4.貸款支付管理中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)貸款資金發(fā)放前，未審核借款人相關(guān)交易資料和憑證。

　　(2)未按規(guī)定將貸款發(fā)放至相應(yīng)賬戶(hù)。

　　(3)在未接到借款人支付申請(qǐng)、支付委托的情況下，直接將貸款資金支付出去。

　　(4)未詳細(xì)記錄資金流向和歸集保存相關(guān)憑證。

　　5.貸后管理中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)貸后管理的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：①未建立貸后監(jiān)控檢查制度，未對(duì)重點(diǎn)貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查。②房屋他項(xiàng)權(quán)證辦理不及時(shí)。③逾期貸款催收不及時(shí)，不良貸款處置不力，造成貸款損失。④未按規(guī)定保管借款合同、擔(dān)保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀;他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)未按規(guī)定進(jìn)行保管，造成他項(xiàng)權(quán)證遺失，他項(xiàng)權(quán)利滅失。⑤只關(guān)注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對(duì)其經(jīng)營(yíng)情況及抵i押物價(jià)值、用途等變動(dòng)情況進(jìn)行持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè)。

　　(2)檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：①是否按照要求收集整理貸款檔案資料，是否按要求立卷歸檔。②是否對(duì)每筆貸款設(shè)立專(zhuān)卷，是否按貸款種類(lèi)、業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間編序，是否核對(duì)“個(gè)人貸款檔案清單”。③重要單證保管是否及時(shí)移交會(huì)計(jì)部門(mén)專(zhuān)管，檔案資料使用是否實(shí)施借閱審批登記制度。

　　(二)法律和政策風(fēng)險(xiǎn)(★)

　　從實(shí)踐中涉及的貸款糾紛來(lái)看，個(gè)人住房貸款的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)很多，主要集中在以下幾個(gè)方面。

　　1.借款人主體資格風(fēng)險(xiǎn)

　�、傥闯赡耆四芊裆暾�(qǐng)個(gè)人住房貸款的問(wèn)題。實(shí)踐中，未成年人的監(jiān)護(hù)人以未成年人的名義申請(qǐng)貸款，并代未成年人償還貸款，因涉及諸多法律問(wèn)題，銀行應(yīng)對(duì)此類(lèi)貸款謹(jǐn)慎處理。

　　根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，未成年人可作為購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)房屋，但需由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人進(jìn)行代理。未成年人作為無(wú)民事行為能力人或限制行為能力人，不能以貸款方式購(gòu)買(mǎi)房屋。銀行不宜辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房貸款申請(qǐng)，而應(yīng)該由未成年人及其法定監(jiān)護(hù)人共同申請(qǐng)。

　�、谕饧�自然人能否辦理住房貸款的問(wèn)題。境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間不滿一年的境外個(gè)人，不得購(gòu)買(mǎi)商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。

　　2.合同有效性風(fēng)險(xiǎn)

　　目前，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會(huì)根據(jù)不同情況與客戶(hù)簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問(wèn)題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　(11格式條款無(wú)效。在法律部門(mén)的配合下，個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員需要擬定格式條款(合同)時(shí)，應(yīng)注意遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，既要維護(hù)銀行的合法權(quán)益，又要保障客戶(hù)的利益，避免造成

　　合同條款無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，商業(yè)銀行作為格式條款的提供方，應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其責(zé)任的條款，并按照對(duì)方提出的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

　　(3)格式條款解釋風(fēng)險(xiǎn)。銀行在擬定合同書(shū)及相關(guān)資料時(shí)，應(yīng)盡可能做到內(nèi)容具體明確、文字用語(yǔ)規(guī)范，避免出現(xiàn)矛盾或產(chǎn)生歧義;對(duì)于客戶(hù)有爭(zhēng)議的條款盡可能按照條款最直接表述的意思進(jìn)行解釋。

　　(4)格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)非格式條款與格式條款的意思表達(dá)不一致或矛盾時(shí)，依據(jù)《合同法》第四十一條規(guī)定辦理，即“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”�？梢�(jiàn)，補(bǔ)充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。因此，貸款經(jīng)辦人在填寫(xiě)或錄入非格式條款信息，或?qū)Ω袷綏l款進(jìn)行修改時(shí)，應(yīng)當(dāng)更加慎重。

　　3.擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

　　銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保方式主要有抵押、質(zhì)押、保證三種方式。個(gè)人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面：

　　(1)抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)：抵押物的合法有效性;抵押物重復(fù)抵押;抵押物價(jià)值高估、不足值或抵押率偏高;抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔(dān)保處于抵押不生效的風(fēng)險(xiǎn)中。

　　(2)質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)力質(zhì)押，較多的是存單、保單、國(guó)債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于：質(zhì)押物的合法性;對(duì)于無(wú)處分權(quán)的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押;非為被監(jiān)護(hù)人利益以其所有權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押;以非法所得、不當(dāng)?shù)美�所得的�?quán)利進(jìn)行質(zhì)押等。

　　(3)保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：未明確連帶責(zé)任保證，追索的難度大;未明確保證期間或保證期間不明;保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力;借款人互相提供保證無(wú)異于發(fā)放信用貸款;公司、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個(gè)人提供保證;公司、企業(yè)職能部門(mén)、董事、經(jīng)理越權(quán)對(duì)外提供保證等。

　　4.訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)

　　在個(gè)人住房貸款實(shí)踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識(shí)的缺陷或工作責(zé)任心問(wèn)題，未能及時(shí)中斷訴訟時(shí)效或雖有中斷訴訟時(shí)效行為，但沒(méi)有及時(shí)保留中斷訴訟時(shí)效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動(dòng)的地位。

　　5.政策風(fēng)險(xiǎn)

　　政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺(tái)，引起市場(chǎng)波動(dòng)，從而給商業(yè)銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一，由于這些風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自外部，因此是單一行業(yè)、單一銀行所無(wú)法避免的。比較常見(jiàn)的政策風(fēng)險(xiǎn)如下：

　　(1)對(duì)境外人士購(gòu)房的限制。實(shí)踐中，一些地方政府出于住房市場(chǎng)調(diào)控等目的，對(duì)境外人士購(gòu)買(mǎi)我國(guó)境內(nèi)住房進(jìn)行一定的限制。

　　(2)對(duì)購(gòu)房人資格的政策性限制。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房等實(shí)行定向銷(xiāo)售的住房，政府一般對(duì)購(gòu)房人的資格進(jìn)行嚴(yán)格的限制，如對(duì)購(gòu)房人的戶(hù)籍(居住地)、收入水平、現(xiàn)有居住條件等作出特別要求。對(duì)于以經(jīng)濟(jì)適用房等特殊種類(lèi)住房為對(duì)象的住房貸款，銀行在審核購(gòu)房人貸款申請(qǐng)的主體資格時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)政府的有關(guān)政策性規(guī)定。

　　(三)操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施(★★★★★)

　　1.提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神

　　人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)包括操作失誤、違法行為(員工內(nèi)部欺詐或內(nèi)外勾結(jié))等情況。在貸款經(jīng)辦人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待加強(qiáng)、業(yè)務(wù)流程有待完善、內(nèi)控制度有待健全的情況下，人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)，就成為銀行面臨的首要的操作風(fēng)險(xiǎn)。因此，防范人員導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)，首先需要個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德;其次要加強(qiáng)法制教育，加重違規(guī)違紀(jì)行為的處罰力度;最后要加強(qiáng)并完善銀行內(nèi)控制度。

　　2.掌握并嚴(yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)

　　任何一筆貸款業(yè)務(wù)都涉及較復(fù)雜的法律關(guān)系或政策要求，為應(yīng)對(duì)個(gè)人住房貸款的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員需要學(xué)習(xí)相關(guān)的法律知識(shí)，具體包括借貸、簽訂合同、擔(dān)保、抵押登記、商品房銷(xiāo)售、訴訟和執(zhí)行等法律常識(shí)。更重要的是，在實(shí)踐工作中，個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員應(yīng)盡職盡責(zé)，避免違法違規(guī)操作。

　　3.嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查

　　調(diào)查和檢查的工作重點(diǎn)如下：①確�？蛻�(hù)信息真實(shí)性;②與合作機(jī)構(gòu)合作前，要查看合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入文件、審批批復(fù)的合作機(jī)構(gòu)擔(dān)保金額及銀行與合作機(jī)構(gòu)簽訂的合作協(xié)議;③貸款發(fā)放前，落實(shí)貸款有效擔(dān)保;④貸款發(fā)放后要對(duì)客戶(hù)還款情況、擔(dān)保人或抵(質(zhì))物的變動(dòng)情況進(jìn)行有效的監(jiān)控;⑤加強(qiáng)貸后客戶(hù)檢查，按規(guī)定撰寫(xiě)客戶(hù)貸后檢查報(bào)告。

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