二、貸款流程(★★★)

　　(一)商用房貸款的受理與調(diào)查.

　　1.貸款的受理

　　貸款受理人應(yīng)要求商用房貸款申請(qǐng)人以書面形式提出貸款申請(qǐng)，填寫借款申請(qǐng)表，并按銀行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。申請(qǐng)材料清單如下：

　�、俳杩钌暾�(qǐng)表;

　�、诮杩钊思捌渑渑加行�身份證件、戶籍證明(戶口簿或其他有效居住證明)、婚姻狀況證明(結(jié)婚證、離婚證、未婚聲明等)原件及復(fù)印件;

　�、蹅�(gè)人收人證明。

　�、芙杩钊伺c售房人簽訂的商品房銷(預(yù))售合同或房屋買賣協(xié)議原件;

　�、菟�購(gòu)商用房為一手房的，須提供首期付款的銀行存款憑條或開發(fā)商開具的首期付款的發(fā)票原件及復(fù)印件;所購(gòu)商用房為二手房的，須提供售房人開具的首期付款的收據(jù)原件及復(fù)印件;

　　⑥擬購(gòu)房產(chǎn)為共有的，須提供共有人同意抵押的證明文件;抵押房產(chǎn)如需評(píng)估，須提供評(píng)估報(bào)告

　　原件;

　　⑦貸款人要求提供的其他文件或資料。

　　2.貸前調(diào)查

　　個(gè)人商用房貸款調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)，貸款實(shí)行雙人調(diào)查和見客談話制度，在調(diào)查申請(qǐng)人基本情況、貸款用途、收入情況和貸款擔(dān)保等情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：

　�、俳杩钌暾�(qǐng)人所提供的資料是否真實(shí)、合法和有效，借款行為是否自愿、屬實(shí)，購(gòu)房行為是否真實(shí)，并告知借款人須承擔(dān)的義務(wù)與違約后果;

　　②借款人收入來源是否穩(wěn)定，是否具備按時(shí)足額償還貸款本息的能力，收入還貸比是否符合規(guī)定;在計(jì)算借款人收入時(shí)，可將所購(gòu)商用房未來可能產(chǎn)生的租金收入作為借款人收入。

　�、弁ㄟ^查詢銀行特別關(guān)注客戶信息系統(tǒng)、人民銀行個(gè)人信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，判斷借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿;

　�、苜J款年限加上借款人年齡是否符合規(guī)定;

　�、萁杩钊速�(gòu)買商用房的價(jià)格是否合理，是否符合規(guī)定的條件;

　　⑥借款人是否已支付首期房款，首付款比例是否符合要求;

　�、唠p人現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)借款人擬購(gòu)買的房產(chǎn)是否真實(shí)、合法、有效。

　　(二)商用房貸款的審查與審批

　　1.貸款的審查

　　貸款審查應(yīng)對(duì)貸款調(diào)查內(nèi)容的合法性、合理性、準(zhǔn)確性進(jìn)行全面審查，重點(diǎn)關(guān)注調(diào)查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠(chéng)信狀況、擔(dān)保情況、抵(質(zhì))押比率、貸款風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)程度等。

　　2.貸款的審批

　　貸款人應(yīng)根據(jù)審慎性原則，完善授權(quán)管理制度，規(guī)范審批操作流程，明確貸款審批權(quán)限，實(shí)行審貸分離和授權(quán)審批，確保貸款審批人按照授權(quán)獨(dú)立審批貸款。

　　貸款審批人應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行審查：

　　①貸款資料是否完整、齊全，資料信息是否合理、一致，首付款金額與開發(fā)商開具的發(fā)票(收據(jù))或銀行對(duì)賬單是否一致，有無“假按揭”貸款嫌疑;

　�、诮杩钊耸欠穹�合條件、資信是否良好、還款來源是否足額可信;

　�、鄣盅悍慨a(chǎn)是否合法、充足和有效，價(jià)值是否合理，權(quán)屬關(guān)系是否清晰，是否易于變現(xiàn);

　�、苜J款金額、成數(shù)、利率、期限、還款方式是否符合相關(guān)規(guī)定。

　　(三)貸款的簽約發(fā)放與支付管理

　　對(duì)審批和簽批同意的貸款，簽約人對(duì)借款合同和借據(jù)載明的要素核對(duì)一致后，簽署個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同，并將貸款資料交貸款經(jīng)辦行綜合管理員。綜合管理員負(fù)責(zé)落實(shí)審批簽批意見后，將‘審批簽批意見落實(shí)的證明材料交簽約人。簽約人核實(shí)審批簽批意見落實(shí)的證明材料后，簽署借據(jù)。綜合管理員按規(guī)定要求辦理貸款發(fā)放手續(xù)。在貸款資金發(fā)放前，銀行應(yīng)該審核借款人相關(guān)交易資料和憑證。關(guān)于個(gè)人商用房貸款的簽約與發(fā)放的詳細(xì)流程請(qǐng)參照本書第3章個(gè)人貸款部分。

　　個(gè)人商用房貸款須采取受托支付的方式，借款人須委托貸款經(jīng)辦行將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象。銀行應(yīng)要求借款人在使用商用房貸款時(shí)提出支付申請(qǐng)，并授權(quán)貸款人按合同約定方式支付貸款資金。受托支付完成后，貸款經(jīng)辦行應(yīng)詳細(xì)記錄資金流向，歸集相關(guān)憑證并納入貸款資料歸檔保存。

　　(四)貸后管理

　　個(gè)人商用房貸款貸后管理相關(guān)工作由貸款經(jīng)辦行及信貸管理部門共同負(fù)責(zé)。貸款經(jīng)辦行貸后管理內(nèi)容包括客戶關(guān)系維護(hù)、押品管理、違約貸款催收及相應(yīng)的貸后檢查等工作。信貸管理部門負(fù)責(zé)貸后監(jiān)測(cè)、檢查及對(duì)貸款經(jīng)辦行貸后管理工作的組織和督導(dǎo)。個(gè)人商用房貸款的貸后管理除了參照本書第3章

　　個(gè)人貸款貸后管理部分的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

　　貸款經(jīng)辦行貸后管理和檢查工作具體包括：

　　①定期了解借款人客戶信息變化情況;

　�、诙ㄆ诓樵冦y行相關(guān)系統(tǒng);

　�、壑辽倜磕隀z查一次抵押房產(chǎn)狀況及價(jià)值、權(quán)屬是否發(fā)生變化;如發(fā)生影響抵押房產(chǎn)價(jià)值變化的重大因素，可能造成抵押房產(chǎn)的債權(quán)保障能力不足時(shí)，應(yīng)及時(shí)重評(píng)抵押房產(chǎn)價(jià)值;

　　④檢查違約貸款違約原因，是否存在違規(guī)操作行為;

　　⑤定期檢查大額貸款及“一人多貸”借款人是否能按時(shí)償還貸款本息，是否存在影響貸款按時(shí)償還的因素;

　�、藜皶r(shí)對(duì)違約貸款進(jìn)行催收，對(duì)通過電話等通訊方式無法聯(lián)系到的借款人進(jìn)行上門催收;

　�、邫z查逾期貸款是否在訴訟時(shí)效之內(nèi)，催收貸款本、息通知書是否合規(guī)、合法。

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