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　　第三節(jié) 風險管理

　　本節(jié)也是本章比較重要的內(nèi)容，需要重點掌握個人住房貸款合作機構(gòu)風險的主要表現(xiàn)形式和防控措施，操作風險的主要內(nèi)容和防控措施，信用風險的主要表現(xiàn)形式和防控措施;了解個人住房貸款法律和政策風險的主要表現(xiàn)形式。

　　一、合作機構(gòu)管理

　　與外部機構(gòu)合作是當前和今后一段時間個人住房貸款業(yè)務(wù)開展的主要方式。現(xiàn)階段由于缺乏征信體系，國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)大多數(shù)依賴于合作機構(gòu)所提供的擔保方式來規(guī)避風險，甚至還要他們承擔一定的貸前調(diào)查工作。商業(yè)銀行有必要建立對合作機構(gòu)進行規(guī)范管理的機制，嚴格合作機構(gòu)的準人、定期審核和退出，從而保證個人住房貸款第二還款來源的可靠性。

　　(一)合作機構(gòu)管理的內(nèi)容

　　1.合作機構(gòu)分析的要點

　　(1)分析合作機構(gòu)領(lǐng)導層素質(zhì)。要了解一個企業(yè)是否講誠信，首先要從了解企業(yè)的領(lǐng)導著手。對企業(yè)領(lǐng)導人作出評價時主要看領(lǐng)導層的身份、學歷、履歷、個人信用狀況、以往經(jīng)營業(yè)績、對團隊的影響力、決策能力、經(jīng)營水平等。

　　(2)分析合作機構(gòu)的業(yè)界聲譽。業(yè)界聲譽是指一個合作機構(gòu)獲得社會公眾信任和贊美的程度，以及在社會公眾中影響效果好壞的程度。

　　(3)分析合作機構(gòu)的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監(jiān)管記錄，另一方面，也可以查看合作機構(gòu)與銀行歷史合作的信用記錄，通過公司業(yè)務(wù)部門了解合作機構(gòu)在銀行的貸款情況。

　　(4)分析合作機構(gòu)的管理規(guī)范程度。重點分析合作機構(gòu)的組織機構(gòu)是否健全，有無完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度;有無財務(wù)監(jiān)督機制;對改制后的企業(yè)還要看其治理結(jié)構(gòu)是否合理。

　　(5)分析企業(yè)的經(jīng)營成果。分析企業(yè)的經(jīng)營成果可以看企業(yè)的利潤表和現(xiàn)金流量表。

　　(6)分析合作機構(gòu)的償債能力。分析企業(yè)的償債能力時，重點看資產(chǎn)負債表。對外法人擔保情況可以通過中國人民銀行信貸查詢系統(tǒng)獲得。

　　2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理

　　(I)確立合作意向。銀行可以與開發(fā)商簽訂"商品房銷售貸款合作協(xié)議書"，以明確雙方合作事宜、職責等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。

　　(2)合作后的管理。銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要加強對開發(fā)商和合作項目的管理，采取的措施主要包括：

　�、偌皶r了解開發(fā)商的工程進度，防止"爛尾"工程;

　　②開發(fā)商的經(jīng)營及財務(wù)狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證;

　　③借款人的人住情況及對住房的使用情況等;

　�、芙杩钊税l(fā)生違約行為后應及時對抵押物進行處理;

　�、菝芮凶⒁夂驼莆辗康禺a(chǎn)市場的動態(tài)等。

　　3.與其他社會中介機構(gòu)的合作管理

　　其他社會合作機構(gòu)包括：房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔保公司和律師事務(wù)所等。與這些機構(gòu)合作要堅持以下原則：

　　(1)資質(zhì)高、信譽好、管理規(guī)范;

　　(2)各項財務(wù)指標符合銀行要求;

　　(3)近期無重大經(jīng)濟糾紛;

　　(4)銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

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