(二)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為"假個(gè)貸"。

　　所謂"假個(gè)貸"，一般是指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為。"假個(gè)貸"的"假"，一是指不具有真實(shí)的購(gòu)房目的;二是指虛構(gòu)購(gòu)房行為使其具有"真實(shí)"的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。"假個(gè)貸"的主要成因包括開(kāi)發(fā)商利用"個(gè)貸"惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙;開(kāi)發(fā)商為緩解樓盤(pán)銷(xiāo)售窘境而實(shí)施"假個(gè)貸";開(kāi)發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施"假個(gè)貸";銀行的管理漏洞給"假個(gè)貸"以可乘之機(jī)等。

　　"假個(gè)貸"行為具有若干共性特征，包括沒(méi)有特殊原因，滯銷(xiāo)樓盤(pán)突然熱銷(xiāo);沒(méi)有特殊原因，樓盤(pán)售價(jià)與周?chē)鷺潜P(pán)相比明顯偏高;開(kāi)發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購(gòu)買(mǎi)同一樓盤(pán)，或一人購(gòu)買(mǎi)多套;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱(chēng)，在一段時(shí)間內(nèi)集中申請(qǐng)辦理貸款;借款人對(duì)所購(gòu)房屋位置、朝向、樓層、戶(hù)型、交房時(shí)間等與所購(gòu)房屋密切相關(guān)的信息不甚了解;借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒(méi)有交付;多名借款人還款賬戶(hù)內(nèi)存款很少，還款日前由同一人或同一單位進(jìn)行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來(lái)還款;借款人集體中斷還款。

　　2.擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

　　當(dāng)借款人采用專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實(shí)力較強(qiáng)，而且經(jīng)營(yíng)相對(duì)規(guī)范，而民營(yíng)背景的擔(dān)保公司由于資金實(shí)力和內(nèi)部管理等問(wèn)題往往給貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在"擔(dān)保放大倍數(shù)"過(guò)大，即擔(dān)保公司對(duì)外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過(guò)大，造成過(guò)度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無(wú)力代償。

　　3.其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

　　在二手房交易中由于房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)雙方均是通過(guò)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會(huì)中介機(jī)構(gòu)賬戶(hù)，因此，可能在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(三)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

　　1."假個(gè)貸"的防控措施

　　(1)加強(qiáng)一線(xiàn)人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。在具體的操作上，要注意檢查以下四個(gè)方面的內(nèi)容：①借款人身份的真實(shí)性。②借款人信用情況。③各類(lèi)證件的真實(shí)性。④申報(bào)價(jià)格的合理性。

　　(2)進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。

　　(3)要積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大"假個(gè)貸"的實(shí)施成本。

　　2.其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

　　(1)深入調(diào)查，選擇講信用、重誠(chéng)信的合作機(jī)構(gòu)。一般來(lái)講，應(yīng)重點(diǎn)選擇具有以下特征的合作機(jī)構(gòu)：

　�、倨髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)層比較穩(wěn)定、從業(yè)時(shí)間長(zhǎng)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)高、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定、在社會(huì)上有一定的地位;

　�、谄髽I(yè)和主要領(lǐng)導(dǎo)人在業(yè)內(nèi)具有良好的聲譽(yù);

　�、劬哂辛己玫男庞糜涗�;

　　④企業(yè)組織機(jī)構(gòu)健全，具有較為完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度，企業(yè)治理結(jié)構(gòu)合理;

　　⑤具有良好的歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和較強(qiáng)的盈利能力;

　�、蘧哂休^強(qiáng)的資金實(shí)力和償債能力。

　　(2)業(yè)務(wù)合作中不過(guò)分依賴(lài)合作機(jī)構(gòu)。個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員應(yīng)注意銀行不能過(guò)分依賴(lài)合作機(jī)構(gòu)，只有貸款銀行履行了銀行應(yīng)盡的職責(zé)，才能防范合作機(jī)構(gòu)割斷銀行與客戶(hù)的關(guān)系而從中牟利。

　　(3)嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)具有擔(dān)保性質(zhì)的合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人需要考慮以下幾個(gè)方面：

　　①注冊(cè)資金是否達(dá)到一定規(guī)模;

　�、谑欠窬哂幸欢ǖ男刨J擔(dān)保經(jīng)驗(yàn);

　　③資信狀況是否達(dá)到銀行規(guī)定的要求;

　�、苁欠窬邆浞�合擔(dān)保業(yè)務(wù)要求的人員配置、業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)支持;

　�、莨�司及主要經(jīng)營(yíng)者是否存在不良信用記錄、違法涉案行為等。

　　(4)有效利用保證金制度。對(duì)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的合作機(jī)構(gòu)，銀行應(yīng)要求留存擔(dān)保保證金，需要開(kāi)立保證金專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，并在擔(dān)保合作協(xié)議中明確該賬戶(hù)內(nèi)保證金的用途及擔(dān)保人使用限制條款，在借款人不履行合同義務(wù)時(shí)，銀行直接扣收擔(dān)保人的保證金。

　　(5)嚴(yán)格執(zhí)行回訪(fǎng)制度。對(duì)客戶(hù)進(jìn)行回訪(fǎng)是銀行貸后的主要工作之一。存在下列情況的，應(yīng)暫停與相應(yīng)機(jī)構(gòu)的合作：

　　①經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)明顯問(wèn)題的;

　�、谟羞`法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的;

　�、叟c銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的;

　　④所進(jìn)行的合作對(duì)銀行業(yè)務(wù)拓展沒(méi)有明顯促進(jìn)作用的;

　�、萜渌麑�(duì)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的因素。

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