二、房地產(chǎn)市場(★★★)

　　(一)房地產(chǎn)及其特性

　　房地產(chǎn)即不動產(chǎn)，是指土地、建筑物以及附著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)與個人的其他資產(chǎn)相比有其自身的特點：固定性、有限性、差異性和保值增值性。

　　(二)房地產(chǎn)的投資方式

　　房地產(chǎn)的投資方式包括：房地產(chǎn)購買、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)信托。個人住房投資在個人資產(chǎn)的投資組合中占有很重要的地位。

　　(三)房地產(chǎn)投資的特點

　　(1)價值升值效應(yīng)。很多情況下，房地產(chǎn)升值對房地產(chǎn)回報率的影響要大大高于年度凈現(xiàn)金流的影響。

　　(2)財務(wù)杠桿效應(yīng)。房地產(chǎn)投資的吸引力還來自于高財務(wù)杠桿率的使用。通常投資者以所購買的房地產(chǎn)為抵押，借入相當(dāng)于其購買成本絕大部分的款項。當(dāng)房產(chǎn)收益高于借款成本時，這種杠桿投資的價值優(yōu)勢十分明顯。

　　(3)變現(xiàn)性相對較差。房地產(chǎn)投資品單位價值高，且無法轉(zhuǎn)移，其流動性較弱，特別是在市場不景氣時期變現(xiàn)難度更大。

　　(4)政策風(fēng)險。房地產(chǎn)價值受政策環(huán)境、市場環(huán)境和法律環(huán)境等因素的影響較大。(四)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及影響因素

　　房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基本要素有土地價格或使用費、房屋建筑成本、耪金和利潤等。影響房地產(chǎn)價格的因素很多，主要有：

　　(1)行政因素。包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收政策與市政管理等。

　　(2)社會因素。主要有社會治安狀況、居民法律意識、人口因素、風(fēng)俗因素、投機狀況和社會偏好等方面。

　　(3)經(jīng)濟因素。主要有供求狀況、物價水平、利率水平、居民收入和消費水平等。

　　(4)自然因素。主要指房地產(chǎn)所處的位置、地質(zhì)、地勢、氣候條件和環(huán)境質(zhì)量等因素。(五)房地產(chǎn)投資在個人理財中的應(yīng)用

　　投資者在進行房地產(chǎn)投資時，應(yīng)當(dāng)對宏觀和微觀風(fēng)險進行全面了解。特別應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)投資面臨

　　三、收藏品市場(★)

　　(一)藝術(shù)品

　　藝術(shù)品投資是一種中長期投資，其價值隨著時間而提升。藝術(shù)品投資的收益率較高，但具有明顯的階段性。藝術(shù)品投資具有較大的風(fēng)險，主要體現(xiàn)在流通性差、保管難、價格波動較大。

　　(二)古玩

　　古玩投資的特點是：

　　(1)交易成本高、流動性低。(2)投資古玩要有鑒別能力。(3)價值一般較高，投資者要具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟實力。

　　(三)紀念幣和郵票

　　紀念幣是各國政府或中央銀行為某一紀念題材而限量發(fā)行的具有一定面值的貨幣。

　　由于紀念幣是具有相應(yīng)紀念意義的貨幣，因此，其價格構(gòu)成除了貨幣的各項要素之外，還具有一定的收藏價值。

　　郵票的收藏和投資同收藏藝術(shù)品、古玩相比較，其特點是較為平民化，每個人都可以根據(jù)自己的財力進行投資。郵票投資增值多少取決于時間的長短，如果有正確的眼光和足夠的耐心，可獲得較穩(wěn)定的收益。

　　(四)收藏品市場在個人理財中的運用

　　在國外，藝術(shù)品已與股票、房地產(chǎn)并列為三大投資理財對象。與其他投資理財行業(yè)相比，藝術(shù)品投資理財有以下優(yōu)點：①風(fēng)險較小。②回報收益率高。

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