(三)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

　　(1)價值升值效應(yīng)。很多情況下，房地產(chǎn)升值對房地產(chǎn)回報率的影響要大大高于年度凈現(xiàn)金流的影響。

　　(2)財務(wù)杠桿效應(yīng)。房地產(chǎn)投資的吸引力還來自于高財務(wù)杠桿率的使用。通常投資者以所購買的房地產(chǎn)為抵押，借入相當(dāng)于其購買成本絕大部分的款項。當(dāng)房產(chǎn)收益高于借款成本時，這種杠桿投資的價值優(yōu)勢十分明顯。

　　(3)變現(xiàn)性相對較差。房地產(chǎn)投資品單位價值高，且無法轉(zhuǎn)移，其流動性較弱，特別是在市場不景氣時期變現(xiàn)難度更大。

　　(4)政策風(fēng)險。房地產(chǎn)價值受政策環(huán)境、市場環(huán)境和法律環(huán)境等因素的影響較大。(四)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及影響因素

　　房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基本要素有土地價格或使用費(fèi)、房屋建筑成本、耪金和利潤等。影響房地產(chǎn)價格的因素很多，主要有：

　　(1)行政因素。包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收政策與市政管理等。

　　(2)社會因素。主要有社會治安狀況、居民法律意識、人口因素、風(fēng)俗因素、投機(jī)狀況和社會偏好等方面。

　　(3)經(jīng)濟(jì)因素。主要有供求狀況、物價水平、利率水平、居民收入和消費(fèi)水平等。

　　(4)自然因素。主要指房地產(chǎn)所處的位置、地質(zhì)、地勢、氣候條件和環(huán)境質(zhì)量等因素。(五)房地產(chǎn)投資在個人理財中的應(yīng)用

　　投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，應(yīng)當(dāng)對宏觀和微觀風(fēng)險進(jìn)行全面了解。特別應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)投資面臨

　　三、收藏品市場(★)

　　(一)藝術(shù)品

　　藝術(shù)品投資是一種中長期投資，其價值隨著時間而提升。藝術(shù)品投資的收益率較高，但具有明顯的階段性。藝術(shù)品投資具有較大的風(fēng)險，主要體現(xiàn)在流通性差、保管難、價格波動較大。

　　(二)古玩

　　古玩投資的特點(diǎn)是：

　　(1)交易成本高、流動性低。(2)投資古玩要有鑒別能力。(3)價值一般較高，投資者要具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實力。

　　(三)紀(jì)念幣和郵票

　　紀(jì)念幣是各國政府或中央銀行為某一紀(jì)念題材而限量發(fā)行的具有一定面值的貨幣。

　　由于紀(jì)念幣是具有相應(yīng)紀(jì)念意義的貨幣，因此，其價格構(gòu)成除了貨幣的各項要素之外，還具有一定的收藏價值。

　　郵票的收藏和投資同收藏藝術(shù)品、古玩相比較，其特點(diǎn)是較為平民化，每個人都可以根據(jù)自己的財力進(jìn)行投資。郵票投資增值多少取決于時間的長短，如果有正確的眼光和足夠的耐心，可獲得較穩(wěn)定的收益。

　　(四)收藏品市場在個人理財中的運(yùn)用

　　在國外，藝術(shù)品已與股票、房地產(chǎn)并列為三大投資理財對象。與其他投資理財行業(yè)相比，藝術(shù)品投資理財有以下優(yōu)點(diǎn)：①風(fēng)險較小。②回報收益率高。

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