三、貸款抵押

　　(一)貸款抵押的概念

　　貸款抵押是債務(wù)人或第三人對債權(quán)人以一定財產(chǎn)作為清償債務(wù)擔保的法律行為。提供抵押財產(chǎn)的債務(wù)人或第三人稱為抵押人;所提供抵押財產(chǎn)稱為抵押物;債權(quán)人則為抵押權(quán)人。抵押設(shè)定之后，在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價或以抵押物的變賣價款較其他債權(quán)人優(yōu)先受償。

　　(二)貸款抵押的設(shè)定條件

　　1、抵押的范圍

　　債務(wù)人在向商業(yè)銀行提出信貸申請時，信貸人員應(yīng)要求其提供擔保方式意向。如采用抵押擔保，信貸人員應(yīng)依據(jù)銀行制度規(guī)定及平時掌握的情況，對債務(wù)人提出的抵押人和抵押物進行初步判斷。如認為不符合條件，應(yīng)告知債務(wù)人另行提供抵押人、抵押物或改變擔保方式。

　　根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，下列財產(chǎn)可以抵押：

　　抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

　　抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);

　　抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

　　抵押人依法有處分權(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;

　　抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

　　依法可以抵押的其他財產(chǎn)。

　　不得抵押的財產(chǎn)有：

　　①土地所有權(quán);

　�、诟�地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但擔保法特別規(guī)定的除外;

　　③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

　�、芩�有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

　　⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

　�、抟婪ú坏玫盅旱钠渌�財產(chǎn)。

　　2、貸款抵押額度的確定

　　(1)抵押物的認定

　　作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財產(chǎn)。因此，銀行對選定的抵押物要逐項驗證產(chǎn)權(quán)。主要分以下幾種情況：

　　A,實行租賃經(jīng)營責任制的企業(yè)，要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;

　　B,集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產(chǎn)作抵押時，除應(yīng)該核對抵押物所有權(quán)外，還應(yīng)驗證董事會或職工代表大會同意的證明;

　　C,用共有財產(chǎn)作抵押時，應(yīng)取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。

　　(2)抵押物的估價

　�、俟纼r方法

　　在我國銀行的貸款業(yè)務(wù)操作中，一般的估價方法有：

　　對于房屋建筑的估價，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現(xiàn)在的造價等因素;

　　對于機器設(shè)備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應(yīng)扣除折舊;

　　對可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價，取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。

　�、� 抵押率的確定

　　確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點內(nèi)容。

　　一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。

　　二是抵押物價值的變動趨勢。

　　實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

　　功能性貶值，即由于技術(shù)相對落后造成的貶值;

　　經(jīng)濟性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

　　擔保審查和審定人員應(yīng)準確確定抵押率。抵押率的計算公式為：

　　抵押率=擔保債權(quán)本息總額/抵押物評估價值額×100%

　　(3)抵押貸款額度的確認

　　由于抵押物在抵押期間會出現(xiàn)損耗、貶值,在處理抵押物期間會發(fā)生費用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因、銀行一般向借款人提供的貸款額會低于抵押物的評估值，貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的范圍內(nèi)加以確定。其計算公式為：

　　抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率

　　抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分時，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　(4)抵押合同的簽訂

　　貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同，抵押合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

　�、俦粨�保的主債權(quán)種類、數(shù)額;

　　②債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

　�、鄣盅何锏拿�稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;

　�、艿盅簱�保的范圍;

　�、莓斒氯苏J為需要約定的其他事項。

　　3、抵押的效力

　　(1)抵押擔保的范圍

　　抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用等四部分。

　　(2)抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的,應(yīng)當通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;

　　抵押人未通知銀行或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。若轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，銀行可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當向銀行提前清償所擔保的債權(quán)，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。同時，抵押權(quán)不得與其擔保的債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保。

　　(3)抵押物的保全

　　在抵押期間，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對抵押物使用不當或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權(quán)要求抵押人停止其行為。若抵押物價值減少時，銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值，或者提供與減少的價值相等的擔保。若抵押人對抵押物價值減少無過錯的，銀行只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔保。其抵押物未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔保。

　　(4 )抵押權(quán)的實現(xiàn)

　　抵押擔保雖然具有現(xiàn)實性和憑物性，但抵押權(quán)是與其擔保的債權(quán)同時存在的。抵押貸款到期，若借款人能足額按時歸還本息，則抵押自動消失。若借款人不能按時歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權(quán)才真正得以實現(xiàn)�？傊�，抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消失的，抵押權(quán)也消失。

　　(三)貸款抵押風險

　　銀行抵押貸款首先要做好以下幾方面的風險分析：

　　1、貸款抵押風險分析

　　(1)抵押物虛假或嚴重不實

　　(2)未辦理有關(guān)登記手續(xù)

　　(3)將共有財產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意

　　(4)以第三方的財產(chǎn)作抵押而未經(jīng)財產(chǎn)所有人同意

　　(5)資產(chǎn)評估不真實，導(dǎo)致抵押物不足值

　　(6)未抵押有效證件或抵押的證件不齊

　　(7)因主合同無效，導(dǎo)致抵押關(guān)系無效

　　(8)抵押物價值貶損或難以變現(xiàn)

　　2、貸款抵押的風險防范

　　(1)對抵押物進行嚴格審查

　　(2)對抵押物的價值進行準確評估

　　(3)做好抵押物登記工作，確保抵押關(guān)系的效力。

　　(4)抵押合同期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限

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