各位同學(xué)，今天我們一起來(lái)學(xué)習(xí)的知識(shí)點(diǎn)是民法中的一個(gè)重要考點(diǎn)：合同法中的租賃合同。首先生活當(dāng)中無(wú)處不充滿著合同，它也是產(chǎn)生債的主要原因，合同有很多種，例如說(shuō)買(mǎi)賣(mài)合同、借款合同、租賃合同等等，今天我們就來(lái)了解下租賃合同的考點(diǎn)。
一、租賃合同的概念
首先來(lái)了解下，到底什么是租賃合同呢?租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人適用、收益，承租人支付租金的合同。其中提供物的使用一方為出租人;對(duì)租賃物有使用權(quán)的一方為承租人。生活當(dāng)中比較常見(jiàn)的就是租房子，但是需要大家注意的是租賃合同最長(zhǎng)的期限不超過(guò)20年，超過(guò)的部分是無(wú)效的。
二、承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)
那如果我租了人家的房子，在租賃的過(guò)程當(dāng)中我因?yàn)橐恍┨厥庠�，沒(méi)法繼續(xù)租下去了，能不能把房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租呢?接下來(lái)我們來(lái)看看租賃合同中對(duì)轉(zhuǎn)租權(quán)的規(guī)定，當(dāng)然我在轉(zhuǎn)租之前我必須經(jīng)過(guò)出租人的統(tǒng)一，如果未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的，出租人是可以直接終止合同的，那么將房屋轉(zhuǎn)租給第三人跟直接換個(gè)承租人的區(qū)別在哪呢?在轉(zhuǎn)租期間，承租人和出租人的租賃合同是繼續(xù)有效的，也就是說(shuō)如果第三人將房屋損壞的，出租人可以找承租人要求承擔(dān)賠償責(zé)任，所以這就是轉(zhuǎn)租權(quán)最大的特點(diǎn)，房屋轉(zhuǎn)租給了別人，但是租賃合同任然有效。
三、買(mǎi)賣(mài)不破租賃
如果在租賃期間，出租人把房屋賣(mài)給了別人，發(fā)生了所有權(quán)變動(dòng)，那么新的所有權(quán)人能不能讓承租人搬出去呢?答案是不能。什么叫做買(mǎi)賣(mài)不破租賃，就是說(shuō)雖然房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)換了所有權(quán)人，但是這不會(huì)影響咱們之間的租賃合同，新的所有權(quán)人需要等租賃合同到期了才能決定是否繼續(xù)出租還是收回來(lái)自己支配，這就是我們所說(shuō)的買(mǎi)賣(mài)不破租賃，租賃合同對(duì)于新所有權(quán)人來(lái)說(shuō)是仍然有效的。
四、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
如果在租賃期間，咱們的出租人打算要賣(mài)掉自己的房屋的話，在同等的條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，例如甲租了乙的房屋，在租賃期間如果乙打算賣(mài)掉自己的房子，售價(jià)100萬(wàn)，甲和丙都表示愿意用100萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)，那么這套房子應(yīng)該賣(mài)給誰(shuí)呢?很顯然是甲，在同等條件下他是優(yōu)先的，當(dāng)然要注意是同等條件，如果丙愿意多出錢(qián)，那么乙當(dāng)然可以自由選擇價(jià)高者。但是注意一下，如果房屋的共有人、出租人的近親屬和已經(jīng)辦理登記手續(xù)的善意第三人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)會(huì)大于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
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