2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議解讀之五：化解房地產(chǎn)庫存

　　會議摘要

　　2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求，要把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要取消過時的限制性措施。

　　解讀

　　自2009年以來，房地產(chǎn)市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導(dǎo)致一些地方的供給出現(xiàn)階段性和結(jié)構(gòu)性過剩。庫存長期積壓，勢必會威脅經(jīng)濟(jì)、金融和社會的健康、安全與發(fā)展。因此，去庫存是當(dāng)前一個重要的住房政策目標(biāo)。但是試圖使用宏觀經(jīng)濟(jì)刺激政策，擴(kuò)大城鎮(zhèn)現(xiàn)有的剛性需求和改善性需求，短期內(nèi)難以有效化解規(guī)模如此巨大的過剩庫存。開辟新需求即加快農(nóng)民工市民化、支持農(nóng)民工購房，是快速消化過剩庫存，促進(jìn)住房市場穩(wěn)健調(diào)整和發(fā)展的有效之策。不僅如此，農(nóng)民工購房及其市民化，對全面建成小康社會、實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興中國夢也意義重大。

　　此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會議還明確提出要取消過時的限制性措施。對房屋所有權(quán)的過時限制的取消，其實是為了不動產(chǎn)登記制度的產(chǎn)權(quán)登記等開路，同時也是為了給一些有歷史遺留問題的房產(chǎn)更好登記而提供的制度保障。對于這樣一個制度的推進(jìn)，積極意義明顯，將加速不動產(chǎn)登記制度的推進(jìn)。

　　[綜合分析]

　　農(nóng)民工是中國轉(zhuǎn)型的主力軍。但是，農(nóng)民工個人及家庭也面臨著缺少住房的窘境。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的不少突出問題，都與農(nóng)民工問題有關(guān)：經(jīng)濟(jì)增長的需求不足，來自于半城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的需求缺口;戶籍制度、財稅制度、土地制度和金融制度的改革，與農(nóng)民工購房及其市民化息息相關(guān)。因此，農(nóng)民工市民化具有一石多鳥效應(yīng)。首先，農(nóng)民工是樓市去庫存的重要力量，農(nóng)民工市民化有助于化解房地產(chǎn)庫存;其次，農(nóng)民工市民化帶動投資和消費從而穩(wěn)定增長和促進(jìn)轉(zhuǎn)型;再次，鼓勵農(nóng)民工購房將可以倒逼改革;最后，農(nóng)民購房圓了農(nóng)民工的住房夢，也是全面小康的應(yīng)有之義。

　　[參考對策]

　　在房地產(chǎn)化解庫存問題上，必須要有真正的組合拳，既要有短期在房貸、稅費、公積金以及購房補貼方面的舉措，同時，更重要的要認(rèn)識到，要真正回到“人的城鎮(zhèn)化”這個主題上，需要在農(nóng)民工市民化的其他公共政策上下更大的力氣，需要重新定位中小城市在中國的未來，需要真正的公共政策的再造。否則，僅僅為了化解住房庫存而寄希望于農(nóng)民工買房，是一種不公平的體現(xiàn)，畢竟房子才是他真正的歸宿和精神家園。

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