人民時評：以公平方式強化住房保障

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　　全裝修成品交房，倡導(dǎo)“互聯(lián)網(wǎng)+城市規(guī)劃建設(shè)管理”的新理念，非北京戶籍的“新北京人”的分配比例達(dá)到30%……近日，北京市公布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則(試行)》，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。共有產(chǎn)權(quán)住房的購房人在房屋質(zhì)量、貸款支持、抵押等方面將與商品房購房人同質(zhì)同權(quán)，但同時對購房人使用和處分共有產(chǎn)權(quán)住房的權(quán)利有所限定。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，是具有許多潛在制度紅利的一次創(chuàng)新。建立樓市調(diào)控的長效機制，是住房制度改革的重要目標(biāo)。在這個目標(biāo)中，不僅包括防止“炒房”對實體經(jīng)濟形成擠占效應(yīng)，防止房屋過多的金融屬性沖擊金融風(fēng)控，還包括滿足住有所居的正常剛需。如果說商品房市場調(diào)控的“緊”，重在防風(fēng)險的話，那么共有產(chǎn)權(quán)住房的“松”，就是為特定的住房困難家庭、為“新北京人”提供住房權(quán)利保障。張弛有度，防風(fēng)險與重民生兩端并重，地方樓市調(diào)控才有可能從追求單一目標(biāo)和短期政策效應(yīng)的慣性中跳出來，為建立長效調(diào)控機制夯實基礎(chǔ)、搭好臺子。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房對現(xiàn)行保障房制度也是一種有益補充。毋庸諱言，一些地方在施行保障房制度過程中存在弊端。有的拿經(jīng)適房、限價商品住房尋租;有的保障房建設(shè)只重建設(shè)數(shù)量，忽視了配套措施建設(shè)，導(dǎo)致“空城”“睡城”出現(xiàn)，加大了城市交通壓力;有的政策性保障房封閉式運轉(zhuǎn)，缺少合理的供需管理。共有產(chǎn)權(quán)住房對自住房和保障性住房統(tǒng)一管理，在持有、使用、退出、轉(zhuǎn)讓等各環(huán)節(jié)都作了較為細(xì)致的專門性規(guī)定，有利于從制度層面革除保障性住房存在的痼疾，優(yōu)化城市區(qū)域布局，為共有產(chǎn)權(quán)住房的實施創(chuàng)建公平環(huán)境。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房的要義，還是要實現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”的目標(biāo)。實際上，共有產(chǎn)權(quán)住房實施的到位，就會具有很大的政策效益延展性。一方面，隨著“同質(zhì)”水平的共有產(chǎn)權(quán)住房批量上市，有可能對周邊商品房價格產(chǎn)生平抑作用，帶動住房市場價格回歸理性周期中，逐漸讓剛需者看得到也夠得著;另一方面，共有產(chǎn)權(quán)住房能夠把土地、住房和金融資源用到該用的地方。共有產(chǎn)權(quán)住房購房人在未來獲得不動產(chǎn)權(quán)證后，也可以按規(guī)定回購政府所持產(chǎn)權(quán)份額。這些設(shè)計，既考慮到了共有產(chǎn)權(quán)住房購房人與商品房購房人的權(quán)利平等性，也考慮到了共有產(chǎn)權(quán)住房購房人家庭財富的動態(tài)變化，既順應(yīng)了市場規(guī)律，也滿足了民生需求。

　　也要看到，一項政策要釋放出潛在紅利，還應(yīng)該防止執(zhí)行過程中被扭曲。作為住房制度改革的新一步，共有產(chǎn)權(quán)住房要讓潛在紅利發(fā)揮出來，讓人民群眾有真切的獲得感，必須把公平和民生放在首位。共有產(chǎn)權(quán)用地和相關(guān)政策制定需政府牽頭，土地供應(yīng)是關(guān)鍵問題，不能出現(xiàn)將土地挪作他用的情況;購買共有產(chǎn)權(quán)住房需要資質(zhì)審核，公開透明的辦事程序不能少，切勿把一項民生工程、改革工程異化;對共有產(chǎn)權(quán)住房的處分需要共有產(chǎn)權(quán)人一起決定，這就需要克服官僚主義等弊病，不能讓辦事者跑斷腿而辦不成事。在執(zhí)行中防止出現(xiàn)這些問題，確保政策落到實處，共有產(chǎn)權(quán)住房才能贏得信任凝聚民心，成為強化民生保障、推動住房制度改革的“鯰魚”，為逐步建立房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制奠定基礎(chǔ)。

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　　北京將迎來共有產(chǎn)權(quán)住房時代

　　2017年08月08日 19:11 來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)

　　近日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則(試行)》公開征求意見。這意味著，在自住房、限價房、經(jīng)適房等各種保障房的基礎(chǔ)上，北京有望推出共有產(chǎn)權(quán)住房。什么是共有產(chǎn)權(quán)房?品質(zhì)上是否會打折?是否允許出租買賣?這兩份征求意見稿對相關(guān)管理細(xì)節(jié)做了明確規(guī)定。

　　什么是共有產(chǎn)權(quán)房?

　　共有產(chǎn)權(quán)房就是政府與購房人共同擁有住房的產(chǎn)權(quán)的房子，主要是滿足無房家庭的住房需求。與以往不同的是，購房人和政府各有各的產(chǎn)權(quán)份額，但并未統(tǒng)一定死不同項目的份額比例。購房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定;政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項目所在地區(qū)級代持機構(gòu)持有，也可由市級代持機構(gòu)持有。未來，坐在一起簽合同的也將是三方。夫妻雙方共同與開發(fā)建設(shè)單位、代持機構(gòu)簽訂三方購房合同。

　　這種房子的價格會明顯低于同地段、同品質(zhì)的普通商品房。通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人，進(jìn)一步降低了房屋出售價格，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。與此前的自住型商品房類似，共有產(chǎn)權(quán)住房也如果購房人手上的買房款不夠買普通商品房，又不具備公租房的申請條件，就可以考慮申購共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　哪些人可以申購共有產(chǎn)權(quán)房?

　　想申購共有產(chǎn)權(quán)住房，申請家庭成員要做到名下無房。如果是單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　對“名下無房”的界定，范圍相對較廣：有住房轉(zhuǎn)出記錄的不得申購;已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補償協(xié)議的不得申購;有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的不得申購;申請家庭有違法建設(shè)行為，申請時未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的不得申購。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房源將優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的北京其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合北京住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。對于“新北京人”，申購共有產(chǎn)權(quán)住房的具體條件將由各區(qū)根據(jù)本區(qū)功能定位和發(fā)展方向等實際情況確定并面向社會公布。滿足在本區(qū)工作的“新北京人”家庭住房需求的房源不少于30%。

　　共有產(chǎn)權(quán)房長什么樣?

　　共有產(chǎn)權(quán)住房的價格在開發(fā)商拿地環(huán)節(jié)就已經(jīng)敲定。共有產(chǎn)權(quán)住房享受的折扣，其實就是購房人的產(chǎn)權(quán)份額。如果購房人與政府的產(chǎn)權(quán)份額比例是5：5，那么購房人相當(dāng)于享受到了5折的價格。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價和共有份額比例，將分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行評估，并由市住建委會同市發(fā)改委、市財政局、市規(guī)土委共同審核后確定。

　　公開征求意見的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則(試行)》來看，城六區(qū)新建項目套型總建筑面積不應(yīng)大于90平方米;其他區(qū)新建項目套型總建筑面積在90平方米以下的占建設(shè)總量的70%以上，最大不超過120平方米。同時，考慮到兩孩及適老性要求，共有產(chǎn)權(quán)住房的套型以多居室為主，嚴(yán)格控制套型總建筑面積在60平方米以下的套型比例。

　　全裝修成品交房，小區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)(WIFI)全覆蓋，安裝人臉識別系統(tǒng)……在細(xì)節(jié)上，共有產(chǎn)權(quán)住房將實施，試點建造智能化小型公用倉庫，還將圖書館、健身房、咖啡館作為標(biāo)準(zhǔn)配置。從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會比自住房有進(jìn)一步提高。

　　共有產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎?

　　從申請開始，共有產(chǎn)權(quán)住房將進(jìn)入嚴(yán)格的分配程序。如果申請家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購共有產(chǎn)權(quán)住房。對于虛假申購和違規(guī)使用行為，禁止10年內(nèi)再次申請北京各類保障性住房和政策性住房。

　　此次征求意見的《辦法》中，還對再上市細(xì)節(jié)做出要求。即：未滿5年，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額。如果有特殊原因確需轉(zhuǎn)讓，要先提交申請，再由代持機構(gòu)回購。如果滿5年，則可以按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。在同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買;一旦代持機構(gòu)放棄購買，房子也可轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。

　　如果購房人想取得房子的全部產(chǎn)權(quán)，在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后，可購買政府的份額，購買后房子將由共有產(chǎn)權(quán)住房變成了商品住房。

　　此外，共有產(chǎn)權(quán)住房可以出租，但租金收益要按照最初的份額獲取。一旦購房人通過購買、繼承、受贈等方式獲得了其它住房，共有產(chǎn)權(quán)住房將不得繼續(xù)持有：要么購房人按市場價購買政府份額，取得商品住房產(chǎn)權(quán);要么由代持機構(gòu)回購其所有的產(chǎn)權(quán)份額。

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