2007年中級會計職稱考試會計實(shí)務(wù)講義連載(23)

    （三）判斷題

    1. 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的房屋建筑物屬于投資性房地產(chǎn)。（ 　）
    

    （四）計算分析題

    1．甲上市公司2005年10月1日建成一幢樓房，建造成本3000萬元，當(dāng)日與丙公司簽訂了租賃協(xié)議，租期為10年，年租金為120萬元，租金于每年年末結(jié)清。按照當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易市場的價格體系，該房產(chǎn)2005年末的公允價值為3200萬元，2006年末的公允價值為3120萬元。2007年1月1日以3000萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營業(yè)稅率為5%，假設(shè)不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。
    要求：對該投資性房地產(chǎn)的取得及處置投資性房地產(chǎn)的帳務(wù)進(jìn)行處理。
    2．資料：
    A公司于1996年12月31日購置并投入使用的一棟辦公樓，建筑面積1000平方米，價格1000萬元。折舊年限50年，到2006年12月31日已累計折舊200萬元。A公司于2007年1月1日將該辦公樓對外出租，同地段的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)交易所的交易價格每平方米40000元。2007年12月31日同地段的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)交易所的交易價格為每平方米82000元。2008年4月1日A公司將該辦公樓在房地產(chǎn)交易所出售，成交價每平方米80000元，營業(yè)稅按5%計算，并且已由房地產(chǎn)交易所代扣，實(shí)際收到金額7600萬元。為舉例簡便，假設(shè)不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。（北京安通學(xué)校提供）
    要求：
    對該辦公樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)以及處置投資性房地產(chǎn)的帳務(wù)進(jìn)行處理。（單位：萬元）

    【同步強(qiáng)化練習(xí)題參考答案及解析】

    一、單項選擇題

    1．【答案】：A
    【解析】：根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則—投資性房地產(chǎn)》第九條規(guī)定，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量。
    2.【答案】： B
    【解析】：將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按其差額，貸記“資本公積—其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。
    3.【答案】：C
    【解析】：自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權(quán)益。
    4．【答案】：D
    【解析】：持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的房屋建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)，財政部認(rèn)為這一規(guī)定與IFRS是完全趨同的，其理由是房屋建筑物為炒作而增值是虛假的，純屬投機(jī)行為。
    5．【答案】： B
    【解析】：按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目。
    6.【答案】： D��
    【解析】：取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
    7．【答案】： C
    【解析】：企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。
    8．【答案】：D （北 京安 通學(xué)校提供）
    【解析】：處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記本科目（成本）、貸記或借記本科目（公允價值變動）；同時，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

    （二）多項選擇題

    1．【答案】： ABC
    【解析】：《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，下列項目屬于投資性房地產(chǎn)：（1）已出租的建筑物；（2）已出租的土地使用權(quán)；（3）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
    2．【答案】：ABC
    【解析】：轉(zhuǎn)換日的確定：投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期；作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日；自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日是指停止將該項土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，且該土地使用權(quán)能夠單獨(dú)計量和轉(zhuǎn)讓的日期。
    3．【答案】： CE
    【解析】：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房、地產(chǎn)（區(qū)別國際）。其特征包括：1）目的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有；2）能夠單獨(dú)計量和出售（或轉(zhuǎn)讓）。
    4．【答案】：BCE
    【解析】：已出租的建筑物和已出租的土地使用權(quán)指以經(jīng)營租賃（不含融資租賃）方式出租的建筑物和土地使用權(quán)，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房地產(chǎn)。其中，用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物；用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓方式取得的土地使用權(quán)。按照現(xiàn)行法規(guī)，對不動產(chǎn)不能采用融資租賃形式。
    5．【答案】： ABCD （北京安 通學(xué)校提供）
    【解析】：因?yàn)椴捎霉�允價值計量模式的前提就是公允價值能夠持續(xù)、可靠地取得，因此只要條件繼續(xù)得到滿足，就不存在轉(zhuǎn)換后續(xù)計量模式的問題。所以E選項不對。

    （三）判斷題

    1.【答案】：×
    【解析】：房屋建筑物為炒作而增值是虛假的，純屬投機(jī)行為，不屬于投資性房地產(chǎn)。
    2.【答案】： √
    【解析】：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。
    3.【答案】：×
    【解析】：企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
    4.【答案】：×��
    【解析】：同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
    5.【答案】：×
    【解析】：成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更，將轉(zhuǎn)換時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。

    （四）計算分析題

    1．【答案】及【解析】（北京安 通學(xué)校提供）
    ①該投資性房地產(chǎn)的入賬成本＝3000（萬元）；
    ②取得該樓房時：
    借：投資性房地產(chǎn)—成本　3000
    貸：在建工程　　　　 3000
    ③2005年末取得租金時：
    借：銀行存款　　30（＝120/12×3）
    貸：其他業(yè)務(wù)收入 　30
    ④2005年末當(dāng)房產(chǎn)的公允價值達(dá)到3200萬元時，此時的賬面價值為3000萬元，由此造成的增值200萬元應(yīng)作為當(dāng)年的投資收益，具體處理如下：
    借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動　200
    貸：公允價值變動損益　　　　200
    ⑤2006年末取得租金時：
    借：銀行存款　120
    貸：其他業(yè)務(wù)收入　120
    ⑥2006年末當(dāng)房產(chǎn)的公允價值達(dá)到3120萬元時，此時的賬面價值為3200萬元，由此造成的貶值80萬元應(yīng)作為當(dāng)年的投資損失，具體處理如下：
    借：公允價值變動損益　 80
    貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 　80
    ⑦2007年1月1日以3000萬元價格轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營業(yè)稅率5%，則：
    借：銀行存款　3000
    貸：其他業(yè)務(wù)收入　 3000
    借：其他業(yè)務(wù)成本 3120
    　　 貸：投資性房地產(chǎn)—成本　 3000
    投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 120
    　　　 借：營業(yè)稅金及附加 150
    　 貸：應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交營業(yè)稅 150
    借：公允價值變動損益　 120
    貸：其他業(yè)務(wù)收入　 120

    2．【答案】及【解析】
    （1）2007年1月1日，將自用建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的帳務(wù)處理：
    借：投資性房地產(chǎn)—成本 4000
    累計折舊 200
    貸： 固定資產(chǎn) 1000
    資本公積—其他資本公積 3200
    （2）2007年12月31日，
    借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 4200
    貸：公允價值變動損益 4200
    (3)2008年4月1日，
    借：銀行存款 8000
    貸：其他業(yè)務(wù)收入 8000
    借：其他業(yè)務(wù)成本 8200
    貸：投資性房地產(chǎn)—成本 4000
    投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 4200
    　 借：營業(yè)稅金及附加 400
    　 貸：應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交營業(yè)稅 400
    借：公允價值變動損益 4200
    貸：其他業(yè)務(wù)收入 4200
    借：資本公積 3200
    貸：其他業(yè)務(wù)收入 3200

    未完待續(xù)...

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