(九)銷售不動產(chǎn)

　　銷售不動產(chǎn)是指有償轉讓不動產(chǎn)所有權的行為，包括銷售建筑物或構筑物和銷售其他土地附著物。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。

　　1.銷售建筑物或構筑物是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物或構筑物，視同銷售建筑物或構筑物。

　　2.銷售其他土地附著物是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。其他土地附著物是指除建筑物、構筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。

　　以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。在投資后轉讓股權的，也不征收營業(yè)稅。

　　轉讓企業(yè)產(chǎn)權是整體轉讓企業(yè)資產(chǎn)、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉讓企業(yè)產(chǎn)權的行為不應征收營業(yè)稅。

　　二、營業(yè)稅的稅率

　　營業(yè)稅按照行業(yè)、類別的不同分別采用不同的比例稅率，具體規(guī)定為：

　　(一)交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)，稅率為3%。

　　(二)金融保險業(yè)、服務業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉讓無形資產(chǎn)，稅率為5%。

　　(三)娛樂業(yè)執(zhí)行5%～20%的幅度稅率，具體適用的稅率，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況在稅法規(guī)定的幅度內(nèi)決定。

　　稅目、稅率的調整，由國務院決定。

　　第五節(jié) 營業(yè)稅計稅依據(jù)

　　一、營業(yè)稅計稅依據(jù)的一般規(guī)定

　　營業(yè)稅的計稅依據(jù)又稱營業(yè)稅的營業(yè)額。營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。

　　(一)價外費用(了解)

　　(二)營業(yè)額的基本規(guī)定

　　1.納稅人發(fā)生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額;如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。(掌握)

　　2.納稅人因財務會計核算辦法改變將已繳納過營業(yè)稅的預收性質的價款逐期轉為營業(yè)收入時，允許從當期營業(yè)額中減除。(了解)

　　3.單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。(掌握)

　　4.納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當理由或者視同發(fā)生應稅行為而無營業(yè)額的，由主管稅務機關按下列順序確定其營業(yè)額：

　　(1)按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定;

　　(2)按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定;

　　(3)按下列公式核定：

　　營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)