四、土地增值稅的計稅依據(jù)

　　增值額的計算公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項目

　　(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　(二)扣除項目及其金額(重點掌握)

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)：包括地價款和取得使用權(quán)時按政府規(guī)定繳納的費用。

　　【例題·單選題】下列項目中，征收土地增值稅確定取得土地使用權(quán)所付金額中地價款的方法，正確的是(　)。

　　A.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地價款

　　B.以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為補繳的出讓金

　　C.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為補繳的出讓金和費用

　　D.以其他方式取得土地使用權(quán)的，為建房的費用與成本

　　『正確答案』B

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用

　　【例題·多選題】下列項目中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有(　)。

　　A.土地出讓金　　　　B.耕地占用稅

　　C.公共配套設施費　　D.借款利息費

　　『正確答案』BC

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　(1)納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

　　最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　【例題·單選題】企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元;向金融機構(gòu)借入資金利息支出400萬元(能提供貸款證明)，其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元;該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用是(　)萬元。

　　A.370　　 B.650

　　C.750　　 D.850

　　『正確答案』B

　　『答案解析』該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(萬元)。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)：包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。

　　2011年會計職稱考試試題答案及解析專題

　　2011年會計職稱考試各科涉及考點總結(jié)匯總

　　2011年會計職稱考試成績查詢免費短信提醒