全套講義：2014會(huì)計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》預(yù)習(xí)講義匯總

　　第四節(jié)　土地增值稅法律制度

　　土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

　　一、納稅人

　　土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

　　【提示1】土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人;不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì);不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人;不論部門。

　　【提示2】土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中：轉(zhuǎn)讓方繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方繳納契稅、印花稅。

　　【例題·單選題】下列各項(xiàng)中,不屬于土地增值稅納稅人的是(　)。

　　A.以房抵債的某工業(yè)企業(yè)

　　B.出租寫字樓的某外資房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　C.轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的某個(gè)人

　　D.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的某高等學(xué)校

　　[答疑編號(hào)5694060301]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考核土地增值稅納稅人。

　　二、征稅范圍(易出單選題、多選題)

　　【例題·單選題】下列各項(xiàng)中,應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是(　)。

　　A.公司與公司之間互換房產(chǎn)

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)

　　C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)

　　D.雙方合作建房按比例分配房產(chǎn)后自用

　　[答疑編號(hào)5694060302]

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的征收范圍。公司與公司之間互換房產(chǎn)繳納土地增值稅。

　　三、土地增值稅的稅率——實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

　　四、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額

　　增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目

　　【關(guān)注1：開發(fā)費(fèi)用】

　　開發(fā)費(fèi)用：(銷.管.財(cái))——不得據(jù)實(shí)扣除

　　1.利息——能分?jǐn)?/P>

　　開發(fā)費(fèi)用=利息+(地+成本)×5%

　　2.利息——不能分?jǐn)?/P>

　　開發(fā)費(fèi)用=(地+成本)×10%

　　【關(guān)注2：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金】

　　轉(zhuǎn)讓中稅金：營(yíng)業(yè)稅 城建稅(教育費(fèi)附加)

　　印花稅 土地增值稅 所得稅

　　(1)房企：營(yíng)業(yè)稅 城建稅(教育費(fèi)附加)

　　—2稅1費(fèi)

　　(2)非房企：營(yíng)業(yè)稅 城建稅(教育費(fèi)附加)印花稅

　　—3稅1費(fèi)

　　【例題·多選題】根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，在計(jì)算土地增值稅額時(shí)可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除的項(xiàng)目有(　)。

　　A.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營(yíng)業(yè)稅

　　D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的企業(yè)所得稅

　　[答疑編號(hào)5694060303]

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的扣除項(xiàng)目。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的企業(yè)所得稅不可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除。

　　【例題·多選題】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，在計(jì)算土地增值額時(shí)，允許扣除的項(xiàng)目有(　)。

　　A.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納給國(guó)家的各項(xiàng)稅費(fèi)

　　B.經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　C.當(dāng)期發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用

　　D.取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)

　　[答疑編號(hào)5694060304]

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的扣除項(xiàng)目。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，不允許扣除管理費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用，只有轉(zhuǎn)讓新建商品房項(xiàng)目時(shí)，才允許按照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。

　　五、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　計(jì)算步驟：

　　1.應(yīng)稅收入：

　　☆2.扣除項(xiàng)目合計(jì)：扣5.4.3.2項(xiàng)

　　3.增值額：1-2(計(jì)稅依據(jù))

　　4.增值率→稅率

　　5.算稅額=3×稅率-2×系數(shù)

　　【例題·單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為(　)。

　　A.180萬元

　　B.240萬元

　　C.300萬元

　　D.360萬元

　　[答疑編號(hào)5694060305]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』

　　增值額=1000-(50+200+40+60+250×20%)=1000-400=600，增值率=600/400=150%，稅率為50%，扣除系數(shù)為15%。應(yīng)納稅額=600×50%-400×15%=240(萬元)

　　六、土地增值稅的減免稅

　　(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　(三)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　(四)自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　【例題·多選題】下列各項(xiàng)中，可以不征或免征土地增值稅的有(　)。

　　A.國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)

　　B.工業(yè)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資

　　C.房地產(chǎn)公司以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資

　　D.某商場(chǎng)因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)

　　[答疑編號(hào)5694060306]

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的減免。工業(yè)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資不征土地增值稅;因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)免征土地增值稅。

　　七、土地增值稅納稅清算——重點(diǎn)是清算條件

　　【提示】區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”。

　　(一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　　3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　4.省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　【考題·多選題】(2010年)根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有(　)。

　　A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　B.整體轉(zhuǎn)讓未竢工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的

　　D.取得房地產(chǎn)銷售(預(yù)售)許可證滿2年尚未銷售完畢的

　　[答疑編號(hào)5694060307]

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的清算。符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

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