土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

　　考頻：★★★

　　2010年多選題

　　土地增值稅稅額計算公式《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。

　　1.計算公式

　　應(yīng)納稅額=Σ(每級距的增值額×適用稅率)

　　2.計算步驟

　　(1)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實物收入)

　　(2)計算扣除項目

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)支付的金額

　�、陂_發(fā)土地的成本、費用

　�、坌陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格

　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加。

　　(3)計算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目

　　(4)計算增值額÷扣除項目的比率

　　(5)計算土地增值稅的應(yīng)納稅額

　　土地增值稅稅收優(yōu)惠

　　考頻：★

　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　3.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.居民個人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅。

　　土地增值稅征收管理

　　考頻：☆

　　(一)土地增值稅納稅申報程序

　　1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

　　2.納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補。

　　(二)土地增值稅納稅清算

　　1.土地增值稅的清算條件

　　區(qū)分“應(yīng)當清算”和“可要求清算”

　　(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當進行土地增值稅的清算：

　�、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　�、谡�體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　�、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅清算：

　�、僖芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　�、奂{稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　�、苁〖壎悇�(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　(三)納稅地點

　　土地增值稅納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納稅款。

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