(二)投資性房地產(chǎn)的取得

　　將某個項目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認(rèn)條件：

　　(1)與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

　　(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。

　　1、外購的投資性房地產(chǎn)

　　外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　2、自行建造的投資性房地產(chǎn)

　　自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括：土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款利息、支付的其他費用和分配的間接費用。

　　注意：建造中發(fā)生的非正常損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入建造成本。

　　(三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，符合一定條件的，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　【例題24·多選題】關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，下列說法中正確的有( )。

　　A.企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量

　　B.符合一定條件的，企業(yè)可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量

　　C.企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用一種模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式

　　D.企業(yè)可以同時采用兩種計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量

　　【答案】ABC

　　1.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　在成本模式下，應(yīng)當(dāng)比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷;存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　在成本模式下，賬戶設(shè)置：

　�、佟巴顿Y性房地產(chǎn)” (比照“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”)

　�、凇巴顿Y性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”(比照“累計折舊”、“累計攤銷”)

　�、邸巴顿Y性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備” (比照“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”)

　　具體核算時：

　　(1)外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)，按照實際成本：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　貸：銀行存款、在建工程。

　　(2)按月對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷時：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)。

　　(3)取得的租金收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　(4)存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定計提減值準(zhǔn)備：

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　注意：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。

　　2.采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　應(yīng)用條件：企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

　　采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的賬戶設(shè)置：

　　①“投資性房地產(chǎn)”科目

　　下設(shè)兩個明細(xì)科目：“成本”、“公允價值變動”。

　　②“公允價值變動損益”科目

　　具體核算時：

　�、偻赓徎蜃孕薪ㄔ斓耐顿Y性房地產(chǎn)，按照實際成本：

　　借：投資性房地產(chǎn)---成本

　　貸：銀行存款(或：在建工程)

　�、诓粚ν顿Y性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷。應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益(公允價值變動損益)。

　　資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額：

　　借：投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)

　　貸：公允價值變動損益

　　公允價值低于其賬面余額的差額，做相反的會計分錄。

　　③取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　3、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

　　★企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益(盈余公積、未分配利潤)。

　　★已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　【例題25·單選題】關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換，下列說法中正確的是( )

　　A.成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計估計變更

　　B.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式

　　C.已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式

　　D.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式可以隨意變更

　　【答案】B

　　(四)投資性房地產(chǎn)的處置

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。即將實際收到的處置收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入“其他業(yè)務(wù)成本”。

　　1.成本模式計量的投資性房地產(chǎn)

　　處置投資性房地產(chǎn)時：

　�、俅_認(rèn)處置收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　�、诮Y(jié)轉(zhuǎn)處置成本

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 (賬面價值)

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷) (已計提數(shù))

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 (已計提數(shù))

　　貸：投資性房地產(chǎn) (賬面余額)

　　2.公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

　　處置投資性房地產(chǎn)時：

　�、俅_認(rèn)處置收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　�、诮Y(jié)轉(zhuǎn)處置成本

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　貸：投資性房地產(chǎn)----成本

　　----公允價值變動(或：記入借方)

　�、弁瑫r結(jié)轉(zhuǎn)該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動：

　　借：公允價值變動損益

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　或：做相反的分錄。

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