(二)投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理
1.投資性房地產(chǎn)核算應(yīng)設(shè)置的會(huì)計(jì)科目
(1)“投資性房地產(chǎn)”科目,核算企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)成本或采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)還應(yīng)分別設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”明細(xì)科目。
(2)“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”科目,在采用成本模式計(jì)量時(shí),可單獨(dú)設(shè)置該科目。
此外,還可單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。
(3)“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目用以核算投資性房地產(chǎn)取得的租金收入、處置收入;計(jì)提的折舊或攤銷、處置時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。
2.投資性房地產(chǎn)的取得
(1)外購:外購按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量;成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
(2)自建:由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成;包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。
【注意】
第一,建造過程中發(fā)生的非正常性損失,直接計(jì)入當(dāng)期損益,不計(jì)入建筑成本。
第二,建造完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí),按照確定的成本計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”科目。
(3)內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)
、倨髽I(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
第一,采用成本模式后續(xù)計(jì)量
第二,采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量
、谄髽I(yè)將自用建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
第一,采用成本模式后續(xù)計(jì)量
第二,采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量
【例題·單選題】2012年1月1日,甲公司購入一幢建筑物用于出租,取得發(fā)票上注明的價(jià)款為100萬元,款項(xiàng)以銀行存款支付。購入該建筑物發(fā)生的談判費(fèi)用為0.2萬元,差旅費(fèi)為0.3萬元。該投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為( )萬元。
A.100 B.117
C.117.5 D.100.5
[答疑編號(hào)5713012201]
『正確答案』A
『答案解析』外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本,包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。本題中,支付的價(jià)款計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本中,談判費(fèi)用和差旅費(fèi)計(jì)入當(dāng)期的管理費(fèi)用。
【例題·多選題】2012年7月1日,甲公司將2兩年前購入自用的辦公樓用于出租,該辦公樓原值8000萬元,已提折舊300萬元,該辦公樓的公允價(jià)值為8500萬元,甲公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量,在轉(zhuǎn)換日的下列處理中正確的有( )。
A.應(yīng)計(jì)入“投資性房地產(chǎn)—成本”借方7700萬元
B.應(yīng)計(jì)入“投資性房地產(chǎn)—成本”借方8500萬元
C.應(yīng)計(jì)入“資本公積”貸方800萬元
D.應(yīng)計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”貸方800萬元
[答疑編號(hào)5713012202]
『正確答案』BC
『答案解析』轉(zhuǎn)換日應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)入“投資性房地產(chǎn)—成本”的借方,按辦公樓的賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額(收益)計(jì)入“資本公積”的貸方。
3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
原則:企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,也可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
注意:同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
(1)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,按期(月)計(jì)提折舊,存在減值跡象的,按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。
【注意】
投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務(wù)的,應(yīng)通過“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。
【例題·單選題】某企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2012年1月1日購入一幢房屋用于出租。該房屋的成本為320萬元,預(yù)計(jì)使用年限為20年,預(yù)計(jì)凈殘值為20萬元。采用直線法計(jì)提折舊。2012年應(yīng)該計(jì)提的折舊額為( )萬元。
A.18 B.13.75
C.14.67 D.15
[答疑編號(hào)5713012203]
『正確答案』B
『答案解析』購入作為投資性房地產(chǎn)的房屋采用成本計(jì)量模式時(shí),其會(huì)計(jì)處理同固定資產(chǎn)。當(dāng)月增加,當(dāng)月不計(jì)提折舊。所以2012年應(yīng)該計(jì)提折舊的時(shí)間為11個(gè)月。2012年計(jì)提折舊=(320-20)÷20×11÷12=13.75(萬元)。
【例題·單選題】企業(yè)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),且投資性房地產(chǎn)不屬于企業(yè)的主營業(yè)務(wù),按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)該借記的科目是( )。
A.其他業(yè)務(wù)成本 B.管理費(fèi)用
C.制造費(fèi)用 D.營業(yè)外支出
[答疑編號(hào)5713012204]
『正確答案』A
(2)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。
(1)取得租金收入記入“其他業(yè)務(wù)收入”;
取得租金收入
(2)資產(chǎn)負(fù)債表日按公允價(jià)值計(jì)價(jià)。
期末按公允價(jià)值計(jì)量,變動(dòng)記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”
【例題·單選題】某企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。2012年1月1日購入一幢房屋用于出租。該房屋的成本為510萬元,用銀行存款支付。房屋預(yù)計(jì)使用年限為20年。預(yù)計(jì)凈殘值為10萬元。2012年6月30日,該房屋的公允價(jià)值為508萬元。2012年6月30日應(yīng)做的會(huì)計(jì)處理為( )。
A.借:其他業(yè)務(wù)成本 12.5
貸:累計(jì)折舊 12.5
B.借:管理費(fèi)用 12.5
貸:累計(jì)折舊 12.5
C.借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 2
貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 2
D.借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 2
貸:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 2
[答疑編號(hào)5713012205]
『正確答案』D
『答案解析』投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式,在資產(chǎn)負(fù)債表日,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額,借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目,貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;公允價(jià)值低于其賬面價(jià)值的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。本題中公允價(jià)值508萬元低于賬面余額510萬元,所以應(yīng)該借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”,貸記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”。
【例題·分錄題】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。2×12年8月,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議,約定將甲企業(yè)開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租賃給乙企業(yè)使用,租賃期為10年。當(dāng)年10月1日,該寫字樓開發(fā)完成并開始起租,寫字樓的造價(jià)為1 000萬元。2×12年12月31日,該寫字樓的公允價(jià)值為1 200萬元。甲企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。甲企業(yè)應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄:
[答疑編號(hào)5713012206]
『答案解析』
(1)2×12年10月1日,甲企業(yè)開發(fā)完成寫字樓并出租:
借:投資性房地產(chǎn)——成本 10 000 000
貸:開發(fā)成本 10 000 000
(2)2×12年12月31日,以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益:
借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 2 000 000
貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 000 000
(3)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更
企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額,調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。
已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
成本
公允價(jià)值模式(政策變更)
4.投資性房地產(chǎn)的處置
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入;處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。
(1)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置
、偃〉锰幹檬杖(價(jià)款)
②結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值
、俳瑁恒y行存款(處置收入凈額)
貸:其他業(yè)務(wù)收入
、诮瑁浩渌麡I(yè)務(wù)成本
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸:投資性房地產(chǎn)
【例題·分錄題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn),采用成本模式計(jì)量。租賃期屆滿后,甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司,合同價(jià)款為15 000萬元,乙公司已用銀行存款付清。出售時(shí),該棟寫字樓的成本為14 000萬元,已計(jì)提折舊1 000萬元。假定不考慮稅費(fèi)等因素。
[答疑編號(hào)5713012207]
『答案解析』甲公司應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄:
(1)收取處置收入
借:銀行存款 150 000 000
貸:其他業(yè)務(wù)收入 150 000 000
(2)結(jié)轉(zhuǎn)處置成本
借:其他業(yè)務(wù)成本 130 000 000
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 10 000 000
貸:投資性房地產(chǎn)——寫字樓 140 000 000
(2)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置
公允價(jià)值模式
、偃〉玫奶幹檬杖
、诮Y(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值(賬面余額)
、蹖⒁延浫搿肮蕛r(jià)值變動(dòng)損益”部分,轉(zhuǎn)入 “其他業(yè)務(wù)成本”
、俳瑁恒y行存款
貸:其他業(yè)務(wù)收入
②借:其他業(yè)務(wù)成本
貸:投資性房地產(chǎn)——成本
投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)(或借記)
、劢瑁汗蕛r(jià)值變動(dòng)損益
貸:其他業(yè)務(wù)成本(或相反分錄)
【例題·分錄題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn),采用公允價(jià)值模式計(jì)量。租賃期屆滿后,甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司,合同價(jià)款為15 000萬元,乙公司已用銀行存款付清。出售時(shí),該棟寫字樓的成本為12 000萬元,公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額1 000萬元。假定不考慮營業(yè)稅等稅費(fèi)。
[答疑編號(hào)5713012208]
『答案解析』
甲公司應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄:
(1)收取處置收入
借:銀行存款 150 000 000
貸:其他業(yè)務(wù)收入 150 000 000
(2)結(jié)轉(zhuǎn)處置成本
借:其他業(yè)務(wù)成本 130 000 000
貸:投資性房地產(chǎn)——XX寫字樓(成本) 120 000 000
——XX寫字樓(公允價(jià)值變動(dòng))10 000 000
(3)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)
借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 10 000 000
貸:其他業(yè)務(wù)收入 10 000 000
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