六、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
(一)房地產(chǎn)形式及轉(zhuǎn)換日
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換,實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。
大多數(shù)企業(yè)一般情況下,是將原有的房屋、建筑物、土地使用權(quán)作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來核算,在經(jīng)營過程中將其出租,轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。出租日即為轉(zhuǎn)換日。
非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),通常將租賃期開始日作為轉(zhuǎn)換日;投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn),通常在租賃期結(jié)束時做相關(guān)的轉(zhuǎn)換處理。
(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理
1.成本模式下的轉(zhuǎn)換
核算要點(diǎn):對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn),不確認(rèn)損益。
對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn):指無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn),還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),應(yīng)將相應(yīng)的科目對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)?颇繉(yīng)關(guān)系如下:
“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”對應(yīng) “投資性房地產(chǎn)”;
“累計折舊”或“累計攤銷”對應(yīng)“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”;
“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”對應(yīng)“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。
不產(chǎn)生損益:指對應(yīng)科目金額對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn),不會產(chǎn)生差額。
作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為采用成本模式計量的房地產(chǎn)時,按照教材處理。
2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換
這種轉(zhuǎn)換方式下,通常轉(zhuǎn)換時的公允價值和賬面價值不一致,會產(chǎn)生差額。如何處理該差額是問題的關(guān)鍵:
(1)投資性房地產(chǎn)→非投資性房地產(chǎn)(投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨)
無論公允價值高或低,公允價值與原賬面價值的差額都計入“公允價值變動損益”科目。
轉(zhuǎn)換日會計處理:
借:固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)等(投資性房地產(chǎn)的公允價值)
貸:投資性房地產(chǎn)――成本
――公允價值變動(或借記)
公允價值變動損益(或借記,金額倒擠)
不論公允價值與賬面價值孰高,均將差額計入公允價值變動損益。
(2)非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)(自用土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn))
轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的,差額貸記“資本公積――其他資本公積”科目,轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的,差額借記“公允價值變動損益”科目。
轉(zhuǎn)換日會計處理:
借:投資性房地產(chǎn)――成本 (轉(zhuǎn)換日的公允價值)
累計折舊(或累計攤銷)
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備)
公允價值變動損益(或貸記資本公積――其他資本公積)(差額,倒擠)
貸:固定資產(chǎn)(或無形資產(chǎn))
投資性房地產(chǎn)的處置
注意的要點(diǎn):
1.處置涉及到的收入和成本分別通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目來核算。
2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),采用以公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的,轉(zhuǎn)換時若產(chǎn)生資本公積――其他資本公積,則處置時應(yīng)將資本公積轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。
3.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),持有過程中產(chǎn)生的公允價值變動損益累計額在處置時應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。這筆分錄的借貸方均為損益類科目,因此這筆分錄不影響利潤,但它對企業(yè)其他業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的利潤的有影響的。
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