第四章
考點一:投資性房地產(chǎn)的定義與特征
考點二:投資性房地產(chǎn)的范圍
(一)屬于投資性房地產(chǎn)的項目
投資性房地產(chǎn)主要包括:已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。
(二)不屬于投資性房地產(chǎn)的項目
1.自用房地產(chǎn)(如:企業(yè)經(jīng)營管理的飯店);
2.作為存貨的房地產(chǎn)(如:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備出售的樓盤)。
注:不屬于投資性房地產(chǎn)的項目還包括:(1)準備出租但沒有出租的土地使用權(quán)和建筑物;(2)以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物;(3)認定為閑置的土地使用權(quán)。
考點三:投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
將某個項目確認為投資性房地產(chǎn),首先應當符合投資性房地產(chǎn)的概念,其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件:
1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);
2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
(一)外購的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
對于企業(yè)外購的房地產(chǎn),只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租(自租賃期開始日起,下同)或用于資本增值,才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購投資性房地產(chǎn)的成本,包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
企業(yè)購入房地產(chǎn),自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的,應當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn),自租賃期開始日或用于資本增值之日開始,才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
(二)自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
企業(yè)自行建造(或開發(fā),下同)的房地產(chǎn),只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達到預定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值,才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的,應當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn),自租賃期開始日或用于資本增值之日開始,從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
考點四:與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出
(一)資本化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的應當計入投資性房地產(chǎn)成本。例如,企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能,往往需要對投資性房地產(chǎn)進行改建、擴建而使其更加堅固耐用,或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢,改擴建 或裝修支出滿足確認條件的,應當將其資本化。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的,再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地 產(chǎn),再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。
(二)費用化的后續(xù)支出
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的應當在發(fā)生時計入當期損益。
考點五:采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
在成本模式下,應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,計提折舊或攤銷;存在減值跡象的,還應當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。
對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷時,借記“其他業(yè)務成本”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目。
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