2015會計職稱《中級會計實務》高頻考點|習題匯總　

第四章 投資性房地產(chǎn)

第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍

　　投資性房地產(chǎn)的定義與特征

　　【考情分析】

　　考頻星級：☆

　　【高頻考點】：投資性房地產(chǎn)的定義與特征

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。

　　投資性房地產(chǎn)具有以下特征：

　　(一)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動

　　投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權取得的使用費收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權，盡管其增值收益通常與市場供求、經(jīng)濟發(fā)展等因素相關，但目的是為了增值后轉讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。

　　(二)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)

　　企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動，甚至成為個別企業(yè)的主營業(yè)務。這就需要將投資性房地產(chǎn)單獨作為一項資產(chǎn)核算和反映，與自用的廠房、辦公樓等房地產(chǎn)和作為存貨(已建完工商品房)的房地產(chǎn)加以區(qū)別，從而更加清晰地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構成情況和盈利能力。

　　投資性房地產(chǎn)的范圍

　　【考情分析】

　　考頻星級：★

　　歷年真題涉及：2013年判斷題

　　【高頻考點】：投資性房地產(chǎn)的范圍

　　投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

　　(一)屬于投資性房地產(chǎn)的項目

　　1.已出租的土地使用權

　　已出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。

　　2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　持有并準備增值后轉讓的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權。但是，按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權。

　　3.已出租的建筑物

　　已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

　　企業(yè)在判斷和確認已出租的建筑物時，應當把握以下要點：

　　(1)用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權的建筑物，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　(2)已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。一般應自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。

　　(3)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。例如，企業(yè)將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務，企業(yè)應當將其確認為投資性房地產(chǎn)。

　　(二)不屬于投資性房地產(chǎn)的項目

　　下列房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：

　　1.自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用建筑物(固定資產(chǎn))和自用土地使用權(無形資產(chǎn))。

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

　　如果某項房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用(即用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理)，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。該項房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。

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