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　　投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量

　　一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量

　　將某個項目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的定義，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認(rèn)條件：

　　1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

　　2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

　　(一)外購的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量

　　對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　【例題•單選題】下列項目中，屬于外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的是(　　)。

　　A.企業(yè)購入的寫字樓直接出租

　　B.企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓

　　C.企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓，之后改為持有以備增值

　　D.企業(yè)購入的寫字樓自用2年后再出租

　　【答案】A

　　【解析】對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。

　　(二)自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量

　　企業(yè)自行建造(或開發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

　　企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　【例題•判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。(　　)

　　【答案】×

　　【解析】企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)得先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)等，對外出租時，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【教材例4-3】20×9年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。20×9年11月，甲公司預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。20×9年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9000000元,至20×9年12月5日，土地使用權(quán)已攤銷165000元;兩棟廠房的實際造價均為12000000元，能夠單獨出售。為簡化處理，假設(shè)兩棟廠房分別占用這塊土地的一半面積，并且以占用的土地面積作為土地使用權(quán)的劃分依據(jù)。假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。

　　甲公司的賬務(wù)處理如下：

　　由于甲公司在購入的土地上建造的兩棟廠房，其中的一棟廠房用于出租，因此應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)中對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)為為投資性房地產(chǎn)=9000000×1/2=4500000(元)

　　借：固定資產(chǎn)——廠房　　　　　　　　　12000000

　　投資性房地產(chǎn)——廠房　　　　　　　12000000

　　貸：在建工程——廠房　　　　　　　　　24000000

　　借：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權(quán)　 4500000

　　累計攤銷　　　　　　　　　　　　　　 82500

　　貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)4500000(9000000÷2)

　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷　　　82500(165000÷2)

　　【例題•單選題】甲公司以2400萬元取得土地使用權(quán)并自建三棟同樣設(shè)計的廠房，其中一棟作為投資性房地產(chǎn)用于經(jīng)營租賃，三棟廠房工程已經(jīng)完工，建造支出合計12000萬元租賃期開始日“投資性房地產(chǎn)——已出租建筑物”的初始成本是(　　)。

　　A.4000

　　B.14400

　　C.7200

　　D.4800

　　【答案】A

　　【解析】初始成本=12000÷3=4000(萬元)。

　　二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

　　(一)資本化的后續(xù)支出

　　與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。

　　轉(zhuǎn)為改擴(kuò)建時的分錄如下：

　　1.成本模式

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　2.公允價值模式

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建

　　——公允價值變動(或貸方)

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本

　　【教材例4-4】20×9年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價為50000000元，已計提折舊10000000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時將該廠房出租給丙公司。20×9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。20×9年12月31日，該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出5000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用成本模式計量。

　　本例中，改擴(kuò)建支出屬于后續(xù)支出，假定符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》第六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。

　　甲公司的賬務(wù)處理如下：

　　(1)20×9年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程

　　借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建　　　40000000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　　　　　10000000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——廠房　　　　　　　50000000

　　(2)20×9年5月31日至20×9年12月31日，發(fā)生改擴(kuò)建支出

　　借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建　　　 5000000

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　 5000000

　　(3)20×9年12月31日，改擴(kuò)建工程完工

　　借：投資性房地產(chǎn)——廠房　　　　　　　45000000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建　　　45000000

　　【教材例4-5】20×9年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時將該廠房出租給丙公司。20×9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。20×9年5月31日。該廠房賬面余額為20000000元，其中成本16000000元，累計公允價值變動4000000元。20×9年11月30日該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出3000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用公允價值模式計量。

　　甲公司的賬務(wù)處理如下：

　　(1)20×9年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程

　　借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建　　　20000000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——成本　　　16000000

　　——公允價值變動

　　4000000

　　(2)20×9年5月31日至20×9年11月30日，發(fā)生改建支出

　　借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建　　　 3000000

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　 3000000

　　(3)20×9年11月30日，改擴(kuò)建工程完工

　　借：投資性房地產(chǎn)——廠房——成本　　　23000000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建　　　23000000

　　(二)費用化的后續(xù)支出

　　與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)。

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