四、簡答題(本類題共3小題，每小題6分，共18分。)

　　56

　　2011年10月12日，甲公司與乙銀行簽訂合同，借款3000萬元用于技術(shù)改造，期限3年;同日，雙方簽訂抵押合同，約定甲公司所屬的10臺數(shù)控機床向乙銀行提供抵押擔(dān)保，但未辦理抵押登記。另外，應(yīng)乙銀行的要求，丙公司為甲公司的前述債務(wù)向乙銀行提供了連帶責(zé)任保證，但未約定與抵押擔(dān)保的責(zé)任承擔(dān)順序。

　　后因甲公司廠房坍塌，抵押的9臺數(shù)控機床毀損，僅1臺幸存。經(jīng)乙銀行請求，甲公司又將所屬一幅建設(shè)用地的使用權(quán)抵押給乙銀行，為所欠乙銀行3000萬元借款提供擔(dān)保。

　　為此，雙方于2013年3月10日簽訂抵押合同，并于2013年3月1513辦理了抵押登記。甲公司為解決流動資金短缺，2013年4月10日，甲公司又將該機床以市場價賣給了不知情的丁公司，簽約當(dāng)日雙方錢貨兩清。

　　現(xiàn)借款到期，甲公司無力向乙銀行清償借款本息。

　　要求：

　　根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問題：

　　(1)乙銀行對甲公司所屬數(shù)控機床的抵押權(quán)何時取得?對甲公司所屬建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)何時取得?

　　(2)乙銀行能否對甲公司已售出的數(shù)控機床行使抵押權(quán)?簡要說明理由。

　　(3)乙銀行可否選擇不行使其在建設(shè)用地使用權(quán)上的抵押權(quán)，而先要求丙公司就甲公司所負(fù)擔(dān)的全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任?簡要說明理由。

　　參考解析：

　　(1)乙銀行于2011年10月12日取得對甲公司所屬數(shù)控機床的抵押權(quán);于2013年3月15日取得對甲公司所屬建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)。

　　(2)乙銀行不能對甲公司已售出的數(shù)控機床行使抵押權(quán)。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人以生產(chǎn)設(shè)備等設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。在本題中，甲公司以其數(shù)控機床向乙銀行提供抵押擔(dān)保時，未辦理抵押登記，因此，抵押權(quán)人乙銀行不能對抗善意第三人。

　　(3)乙銀行不能先要求丙公司承擔(dān)保證責(zé)任。根據(jù)規(guī)定，被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實現(xiàn)債權(quán);沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)。在本題中，在未約定擔(dān)保責(zé)任承擔(dān)順序的情況下，由于物的擔(dān)保由主債務(wù)人甲公司提供，乙銀行應(yīng)當(dāng)首先就甲公司提供的建設(shè)用地使用權(quán)行使抵押權(quán)，而不能首先要求丙公司承擔(dān)保證責(zé)任。

　　57

　　甲公司與乙公司簽訂《商鋪租賃合同》，甲公司將其商鋪出租給乙公司開辦超市，租期12年，甲公司負(fù)責(zé)在租期開始前完成消防驗收。租期開始后不久，商鋪屋頂漏水，乙公司要求甲公司修復(fù)，甲公司一直拖延不予修復(fù)，乙公司只得自行修復(fù)。隨后不久，當(dāng)?shù)叵谰窒蛞夜鞠逻_(dá)《行政處罰決定書》，認(rèn)定商鋪未經(jīng)消防安全檢查擅自投入使用、營業(yè)，責(zé)令乙公司停止使用并罰款3萬元。至此，乙公司方知甲公司商鋪并未完成消防驗收且該商鋪主體建筑材料不符合消防要求，除非重建否則無法達(dá)到消防驗收標(biāo)準(zhǔn)，乙公司要求與甲公司解除《商鋪租賃合同》，并賠償乙公司修復(fù)屋頂?shù)馁M用及各項損失。

　　要求：

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題。

　　(1)《商鋪租賃合同》約定的租期長達(dá)12年是否符合規(guī)定?簡要說明理由。

　　(2)乙公司能否要求甲公司支付屋頂?shù)男迯?fù)費用?簡要說明理由。

　　(3)乙公司是否有權(quán)要求解除《商鋪租賃合同》?簡要說明理由。

　　參考解析：

　　(1)《商鋪租賃合同》約定租期12年符合規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效。

　　(2)乙公司有權(quán)要求甲公司支付屋頂?shù)男迯?fù)費用。根據(jù)規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修;出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。

　　(3)乙公司有權(quán)要求解除《商鋪租賃合同》。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，對方當(dāng)事人可以解除合同。在本題中，甲公司商鋪無法達(dá)到消防驗收標(biāo)準(zhǔn)，乙公司無法使用該商鋪營業(yè)，其合同目的明顯無法實現(xiàn)，有權(quán)要求解除合同。

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