第四節(jié) 房地產(chǎn)估價的假設(shè)開發(fā)法

　　一、假設(shè)開發(fā)法概述

　　假設(shè)開發(fā)法：也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測被估價房地產(chǎn)未來開發(fā)完成后的價值和開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將被估價房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得的利潤來求取估價對象價值的方法。

　　假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。

　　假設(shè)開發(fā)法與成本法的區(qū)別：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測等方法得到，需要求取的是土地價值。

　　假設(shè)開發(fā)法適用于：評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值，例如可供開發(fā)建設(shè)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。

　　運用假設(shè)開發(fā)法估價6個步驟：(1)調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)狀況;(2)選擇最佳開發(fā)方式;(3)估算開發(fā)經(jīng)營期;(4)預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;(5)預(yù)測開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤;(6)進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

　　二、假設(shè)開發(fā)法的基本公式

　　待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值—開發(fā)成本—管理費用—銷售費用

　　—投資利息—銷售稅費—開發(fā)利潤—取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

　　(一)求生地價值的公式

　　1.適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：

　　生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得生地的稅費

　　2.適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：

　　生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-取得生地的稅費

　　(二)求毛地價值的公式

　　1.適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：

　　毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得毛地的稅費

　　2.適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：

　　毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-取得毛地的稅費

　　(三)求熟地價值的公式

　　熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得熟地的稅費

　　(四)求在建工程價值的公式

　　在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費

　　(五)求舊的房地產(chǎn)價值的公式

　　舊的房地產(chǎn)價值=裝飾裝修改造或改變用途后的房地產(chǎn)價值-裝飾裝修改造或改變用途的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-裝飾裝修改造投資利潤-取得舊的房地產(chǎn)的稅費