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　　第六章　財(cái)產(chǎn)和行為稅制度

　　考點(diǎn)：房產(chǎn)稅

　　1.計(jì)稅依據(jù)

　　(1)從價(jià)計(jì)征：依照房產(chǎn)原值一次減除 10%～30%后的余值計(jì)算繳納。

　�、俜慨a(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。

　�、诜慨a(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

　　③對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下

　　部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

　　(2)從租計(jì)征：以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

　　2.稅率與應(yīng)納稅額

　　(1)從價(jià)計(jì)征：1.2%。

　　應(yīng)納稅額=房產(chǎn)計(jì)稅余值×1.2%=房產(chǎn)原值×(1-原值減除率)×1.2%

　　(2)從租計(jì)征：12%

　　應(yīng)納稅額=租金×12%

　　【注意】有免租期的，免租期間由產(chǎn)權(quán)所有人按房產(chǎn)計(jì)稅余值繳納房產(chǎn)稅。

　　(3)優(yōu)惠稅率：4%

　　條件：個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途;企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房。

　　考點(diǎn)：土地增值稅

　　1.征稅范圍

　　(1)土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。

　　(2)土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

　　(3)土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承”“贈(zèng)與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

　　(4)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營條件，免征土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　(5)房地產(chǎn)的互換，屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　(6)合作建房，對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　(7)納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

　　2.計(jì)稅依據(jù)

　　(1)應(yīng)稅收入：包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。應(yīng)稅收入不含增值稅。

　　(2)扣除項(xiàng)目

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額：包括契稅。

　�、陂_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套沒施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

　　③開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)：與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　A.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

　　其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　B.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　�、芘f房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：重置成本價(jià)×成新度折扣率。

　�、菖c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。

　　⑥財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20%的扣除。

　�、咿D(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目：房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　【注意】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算。

　　考點(diǎn)：契稅

　　1.征稅范圍

　　①土地使用權(quán)出讓

　�、谕恋厥褂脵�(quán)轉(zhuǎn)讓(不含農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移)

　�、鄯课葙I賣

　　以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋：按房屋現(xiàn)值。

　　以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓：按投資房產(chǎn)價(jià)值或買價(jià)。

　　買房拆料或翻建新房，照章繳。

　�、鄯课葙�(zèng)與：受贈(zèng)人繳。

　�、芊课莼Q：交換價(jià)值相等，免納契稅;不相等，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。

　　2.契稅的減免

　　①國家、非營利性、外國駐華使館-免(常見優(yōu)惠)

　　A.國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的。

　　B.非營利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助的。

　　C.依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬的。

　�、谂c家庭相關(guān)的免稅政策

　　A.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬的。

　　B.夫妻因離婚分割共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬變更的。

　　C.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬的。

　　③與個(gè)人有關(guān)的契稅優(yōu)惠

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