第四節(jié) 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析

　　一、房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析概述

　　(一)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險：是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。

　　在論證設(shè)計階段，主要風(fēng)險來自于市場調(diào)研及項目經(jīng)濟(jì)分析和預(yù)測的準(zhǔn)確性;

　　在資金籌措階段，資本結(jié)構(gòu)的變化會對未來收益產(chǎn)生很大的影響;

　　在項目建設(shè)階段，承包商的項目控制與管理能力、通貨膨脹及不可預(yù)料事件的發(fā)生對投資目標(biāo)的實現(xiàn)構(gòu)成威脅。

　　(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征

　　(1)客觀性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險是客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。

　　(2)不確定性。風(fēng)險的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。

　　(3)潛在性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險不僅具有隨機(jī)性，同時它也附著在房地產(chǎn)經(jīng)營中的某些確

　　定事物中間，并通過它們的發(fā)生而起作用。

　　(4)損益雙重性。房地產(chǎn)風(fēng)險對于房地產(chǎn)收益并非只有負(fù)面影響，如果能正確認(rèn)識并充

　　分利用風(fēng)險，就有可能增加收益。風(fēng)險結(jié)果的雙重性說明對待風(fēng)險不應(yīng)消極預(yù)防，更不應(yīng)懼

　　怕，而是要將風(fēng)險當(dāng)作一種經(jīng)營機(jī)會。

　　(5)可測性。不確定性是風(fēng)險的本質(zhì)，但這種不確定性并不是指對客觀事物的全然無知。

　　人們可以根據(jù)以往發(fā)生的一系列類似事件的統(tǒng)計資料，經(jīng)過分析，對某種投資風(fēng)險發(fā)生的頻率及其造成的經(jīng)濟(jì)損失程度作出主觀上的判斷，從而對可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和衡量。風(fēng)險的測量過程就是對風(fēng)險的分析過程。它對風(fēng)險控制和防范，決策和管理具有舉足輕重的影響。

　　(6)相關(guān)性。投資者面臨的風(fēng)險與其投資行為及決策是緊密相連的。同一風(fēng)險事件對不同的投資者會產(chǎn)生不同的風(fēng)險;同一投資者由于其決策或采用的策略不同，會面臨不同的風(fēng)險結(jié)果。

　　(三)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的含義和內(nèi)容

　　房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析：是在房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價和不確定性分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識別房地產(chǎn)投資項目在將來建設(shè)和運營過程中潛在的主要風(fēng)險因素，揭示風(fēng)險來源，判別風(fēng)險程度，提出規(guī)避風(fēng)險的對策，降低風(fēng)險損失。

　　房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析包括：風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價和風(fēng)險應(yīng)對四個環(huán)節(jié)。