六、交易日期調(diào)整

　　交易日期調(diào)整：將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在估價時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。

　　通常是采用價格指數(shù)或價格變動率進行交易日期調(diào)整。

　　價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。其中，采用定基價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格X估價時點時的價格指數(shù)/成交日期時的價格指數(shù)=可比實例在估價時點的價格

　　采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格X成交日期的下一時期的價格指數(shù)X再下一時期的價格指數(shù)X…X估價時點時的價格指數(shù)=可比實例在估價時點的價格.

　　房地產(chǎn)價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率。其中，采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格X(1±價格變動率)期數(shù)=可比實例在估價點的價格.

　　采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格X(1±價格變動率X期數(shù))=可比實例在估價時點的價格

　　例10—2：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2007年2月至8月的價格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.，109.2，112.5，118.1(均以上個月為100)。其中某宗房地產(chǎn)在2007年4月的價格為2000元/平方米，對其進行交易日期調(diào)整，調(diào)整到2007年8月的價格為： 2000X1.05X1.092X1.125X1.181=3046.8(元/平方米)

　　七、房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整:是把可比實例房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為被估價房地產(chǎn)狀況下的價格。因此，經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在被估價房地產(chǎn)狀況下的價格。

　　可比實例房地產(chǎn)狀況一般是在其成交日期時的狀況。被估價房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其需要評估的價值所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，通常是在估價時點時的狀況。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為:區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。

　　區(qū)位狀況：是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。區(qū)位狀況調(diào)整是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在被估價房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。區(qū)位狀況調(diào)整內(nèi)容包括：位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　實物狀況：是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。實物狀況調(diào)整是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在被估價房地產(chǎn)實物狀況下的價格。實物狀況調(diào)整內(nèi)容主要包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照、使用率、層高、完損程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　權(quán)益狀況是:對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。權(quán)益狀況調(diào)整是將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在被估價房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。由于在選取可比實例時要求可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與被估價房地產(chǎn)的權(quán)利性質(zhì)相同，所以，在可比實例的權(quán)利性質(zhì)與被估價房地產(chǎn)的權(quán)利性質(zhì)相同的前提下，權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路：以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行直接比較。具體思路：(1)確定對被估價房地產(chǎn)這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素。(2)判定被估價房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產(chǎn)與被估價房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間的差異程度。(3)將可比實例房地產(chǎn)與被估價房地產(chǎn)之間的差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。即找出房地產(chǎn)狀況差異程度所造成的價格差異程度。(4)根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法。

　　采用百分率法進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的公式為：

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在被估價房地產(chǎn)狀況下的價格.

　　采用差額法進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的公式為：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實例在被估價房地產(chǎn)狀