第六節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

　　一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則

　　1.合理原則。2.公開原則。 3.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。

　　二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式

　　(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式

　　1.政府指導(dǎo)價(jià)。 2.市場調(diào)節(jié)價(jià)。需物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的數(shù)量和質(zhì)量，結(jié)合市場行情提出建議標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。具體收費(fèi)準(zhǔn)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行約定。

　　(二)物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

　　1.酬金制。

　　2.包干制。

　　3.酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征

　　(1)會計(jì)主體。在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建 賬、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會計(jì)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納人企業(yè)統(tǒng)一管理。

　　(2)收入。采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的 物業(yè)管理酬金;采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　(3)成本費(fèi)用。無論是酬金制還是包干制，物業(yè)管理費(fèi)用具有以下三個特征：①物業(yè)服務(wù) 企業(yè)固定成本的比例較高;②人工成本占總成本的比例較高;③物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測性較強(qiáng)。

　　三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成

　　包干制下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成：包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　酬金制下，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出一般包括以下內(nèi)容：(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(6)辦公費(fèi)用;(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)人物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。