二、房地產(chǎn)抵押貸款市場的參與者

　　房地產(chǎn)抵押貸款市場的參與者包括：貸款機(jī)構(gòu)、借款人、擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和政府有關(guān)機(jī)構(gòu)等。

　　三、固定利率抵押貸款

　　固定利率抵押貸款：是指事先確定利率和分期付款方式的抵押貸款。采用固定利率抵押貸款方式時，在整個貸款存續(xù)期內(nèi)，其利率不受市場利率變化的影響，償還貸款的方式和期限也是固定不變的。根據(jù)本金和利息的支付方式，固定利率抵押貸款主要可以分為等額還款抵押貸款和等本金還款抵押貸款兩種方式。

　　3.每月還款的構(gòu)成。

　　假設(shè)得到銀行100萬元貸款，分15年攤還，貸款年利率為5%。那么，通過上述計(jì)算公式得到每月的還款額為7907.94元，其中本金和利息是多少呢?

　　貸款期限為15年，每月還款7907.94元，共有180期(15年X12月)，假設(shè)15年內(nèi)貸款利率不變，則還款總額為7907.94X180=1423429(元)。貸款本金為100萬元，則支付的利息總額為42.3429萬元。這是總的本金和利息，它們又是如何分?jǐn)偟矫總�月的呢?

　　還款共分為180期，每月的還款額為7907.94元，

　　第一個月應(yīng)付利息=1000000.00X5%÷12=4166.67(元)

　　第一個月償還本金=7907.94—4166.67=3741.27(元)

　　第二個月的情況：

　　由于第一個月已清還本金3741.27元，此時尚欠銀行的本金總額為1000000—

　　3741.27=996258.73(元)。那么：

　　第二個月應(yīng)付利息=996258.73X5%÷12=4151.08(元)

　　第二個月償還本金=7907.94—4151.08=3756.86(元)

　　因此，第二個月的還款構(gòu)成如下：

　　第二月還款額為7907.94元，本金：3756.86元，利息：4151.08元。

　　固定利率等額還款方式，還本與還息間的規(guī)律：

　　(1) 等額還款抵押貸款在貸款初期每月還款額大部分用于歸還貸款利息，隨著時間的推移，每月還款額中本金逐漸增加。

　　(2)由于月還本付息的金額是固定不變的，剩余本金隨著時間的推移而下降，利息占分期的比重逐期遞減。

　　(3)還本金額恰好相反，是逐期遞增的，開始占分期的一小部分，未了卻占很大部分。