第五節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押

　　一.國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定

　　(一)可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)

　　(1)通過有償出讓轉(zhuǎn)讓方式取得的(2)通過行政劃撥方式取得后補簽合同后

　　(二)屬于下列范圍的建設(shè)用地屬涌泉不得設(shè)定抵押

　　<城市房地產(chǎn)抵押管理辦法>第八條規(guī)定內(nèi)容

　　權(quán)屬有爭議的土地

　　教育、醫(yī)療、市政等公共福利土地使用權(quán)

　　列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的建筑物及其土地使用權(quán)

　　已公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

　　依法查封、扣押、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn)

　　其它

　　(三)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題

　　同一宗土地可以設(shè)定兩個以上的抵押權(quán)，但應(yīng)將情況告知抵押權(quán)人，其所擔(dān)保的債權(quán)不得超出抵押物的價值

　　兩宗以上土地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)，視為同一抵押標(biāo)的物，其擔(dān)保作用不可分割

　　地隨房地，房隨地走

　　共有房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)共有人書面同意

　　已租賃的土地使用權(quán)抵押，應(yīng)告知承租人和抵押權(quán)人，原租賃合同繼續(xù)有效(抵押不破租賃)

　　土地的抵押價值可以由當(dāng)事人商定，也可由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進(jìn)行評估

　　抵押權(quán)人可為抵押物投保，保險費由抵押人承擔(dān)，抵押權(quán)人為第一受償人

　　抵押的期限不得超過經(jīng)營期限或土地的剩余使用年限

　　應(yīng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立

　　【例題·單選題】【2005年真題】甲擁有一宗土地的使用權(quán)，自2004年1月1日起將其出租給乙使用，租期5年。2005年，甲因債務(wù)問題，將該地塊抵押給丙，則(　)。

　　A.甲乙之間的租賃合同中止，應(yīng)由乙丙重新協(xié)商簽訂新的租賃合同

　　B.原租合同是否有效，就由乙丙協(xié)商確定

　　C.乙應(yīng)將租金直接支付給丙

　　D.甲仍有權(quán)收取乙的租金

　　【答案】D

　　【解析】抵押不破租賃

　　二.國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押程序

　　簽訂抵押合同

　　公證

　　抵押登記

　　注銷登記

　　三.國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度

　　應(yīng)當(dāng)向土地所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記

　　抵押合同自抵押登記之日起生效

　　辦理登記應(yīng)提交的文件(7類)

　　登記的主要內(nèi)容——被擔(dān)保的金額、抵押權(quán)人姓名或單位名稱、債權(quán)等

　　登記機關(guān)在產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行他項權(quán)利記載，所有權(quán)證書由抵押人收執(zhí)，向抵押權(quán)人頒發(fā)他項權(quán)利證書

　　【例題·單選題】【2006年真題】A公司將M地塊的使用權(quán)抵押給B公司，于7月1日簽訂抵押合同，并于次日辦理了公證，7月9日完成抵押登記，則抵押合同生效的時間為(　)。

　　A.7月1日

　　B.7月2日

　　C.7月9日

　　D.7月10日

　　【答案】C

　　【解析】抵押合同自抵押登記之日起生效

　　四.抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用與管理

　　由抵押人占用與管理抵押的土地

　　抵押權(quán)人有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查

　　當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或增加擔(dān)保

　　抵押的土地可以出租轉(zhuǎn)讓，但價款應(yīng)優(yōu)先提前清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)，超過部分歸抵押人所有

　　五.抵押建設(shè)使用權(quán)的處分

　　(一)抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的條件

　　抵押期屆滿，抵押權(quán)人未受清償

　　抵押人死亡引起無法履行債務(wù)

　　抵押人在抵押合同期宣告破產(chǎn)或解散

　　抵押人擅自處分抵押物

　　抵押合同約定的其他情況

　　(二)抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償

　　處分抵押物所得金額的分配順序

　　支付處分抵押物的費用

　　扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費

　　償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金

　　賠償違約給抵押權(quán)人造成的損害

　　剩余金額交還抵押人

　　同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時的清償順序

　　已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償

　　已登記的先于未登記的

　　均未登記，按債權(quán)比例清償

　　抵押設(shè)定后土地上新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，可一同處分，但新增建筑物的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償

　　六.建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失

　　抵押土地使用權(quán)處分的條件(5種情況)

　　可折價或拍賣抵押物清償?shù)盅簷?quán)人

　　協(xié)議不成可以提起訴訟

　　七.最高額抵押權(quán)

　　(一)最高額抵押權(quán)的概念

　　指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。

　　最高額抵押具有擔(dān)保債權(quán)的不特定性的特點。即最高額抵押所擔(dān)保的未來債權(quán)是不特定的，將來的債權(quán)是否發(fā)生、債權(quán)類型是什么、債權(quán)額是多少均是不確定的。因此，其所擔(dān)保的債權(quán)不必須都是同一性質(zhì)的債務(wù)

　　(二)最高抵押權(quán)的法律規(guī)定

　　設(shè)立前已存在的債權(quán)，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍

　　確定前，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓

　　確定前，部分抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)內(nèi)容

　　(三)最高抵押權(quán)的確定

　　約定的債權(quán)確定期間屆滿

　　沒有確定期間或期間不明，自設(shè)立之日起滿兩年后請求確認(rèn)的

　　新的債權(quán)不可能發(fā)生

　　抵押財產(chǎn)被查封、扣押

　　債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷

　　其它

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