第三節(jié) 房地產投資項目的現(xiàn)金流量
一、出售型房地產開發(fā)項目的現(xiàn)金流量
對于一般的建設項目，其總投資為建設投資、建設期利息和流動資金。
出售型房地產開發(fā)項目的總投資基本上就等于其總成本費用。
(一)出售型房地產開發(fā)項目的現(xiàn)金流入
出售型房地產開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入。
(二)出售型房地產開發(fā)項目的現(xiàn)金流出
出售型房地產開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由土地取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用和銷售稅費等部分構成。這些部分的主要組成內容如下：
1.土地取得成本
(1)土地使用權出讓金。 (2)城市基礎設施建設費。 (3)征地拆遷補償安置費。 (4)土地使用權取得稅費：包括取得土地使用權的契稅和手續(xù)費等。
2.開發(fā)成本
(1)勘察設計和前期工程費：包括可行性研究、工程勘察、規(guī)劃設計、施工場地“三通一平” 等費用。
(2)建筑安裝工程費：是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。
(3)基礎設施建設費：是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費用。
(4)公共配套設施建設費：主要包括不能有償轉讓的小區(qū)內的公共配套設施支出，如居委會、派出所、托兒所、公共場所等。
(5)開發(fā)期間稅費：是指房地產項目開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府有關部門
征收的費用。一般包括：市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。
3。開發(fā)費用
(1)管理費用：是指房地產開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，主要包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費。
(2)銷售費用：是指房地產營銷中發(fā)生的支出，主要包括廣告宣傳推廣費、銷售代理費等。
(3)財務費用：是指房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出和其他財務費用兩部分。
①利息支出：包括建設投資借款利息(即長期借款利息)和流動資金借款利息。建設投資
借款利息的計算公式為：每年支付的利息：年初本金累計額X年利率
流動資金借款利息的計算公式為：流動資金利息：流動資金借款累計金額X年利率
�、谄渌攧召M用：主要包括金融機構手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企企籌資發(fā)生的其他財務費用。
4.銷售稅費
(1)營業(yè)稅及附加：包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。
(2)其他銷售稅費：包括交易手續(xù)費等。
二、經(jīng)營型房地產開發(fā)項目的現(xiàn)金流量
經(jīng)營型房地產開發(fā)項目是房地產開發(fā)商將開發(fā)建設完成后的房地產出租或自行經(jīng)營，房
地產開發(fā)商擁有房地產的所有權。其投資實際上轉換成了項目的固定資產。
(一)經(jīng)營型房地產開發(fā)項目的現(xiàn)金流入
經(jīng)營型房地產開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為租金收益、自營收入、房地產增值等方
面。
(二)經(jīng)營型房地產開發(fā)項目的現(xiàn)金流出
經(jīng)營型房地產開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由固定資產投資和經(jīng)營成本兩大部分組成。
1.固定資產投資
經(jīng)營型房地產開發(fā)項目的投資和成本的概念與一般工業(yè)生產項目基本相同。房地產產品
的開發(fā)、建設投資的構成與上述出售型房地產開發(fā)項目的構成基本相同，其估算也基本相同，
只是這些投資轉換成了固定資產。
2.經(jīng)營成本
經(jīng)營成本是財務分析的現(xiàn)金流量分析中所使用的特定概念，作為項目現(xiàn)金流量表中運營
期現(xiàn)金流出的主體部分。出租型房地產開發(fā)項目的主要經(jīng)營成本如下：
(1)人工費、 (2)公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費、 (3)綠化養(yǎng)護費、 (4)清潔衛(wèi)生費、 (5)保安費用、 (6)辦公費： (7)固定資產折舊費、(8)不可預見費、 (9)保險費、 (10)物業(yè)服務企業(yè)管理費和利潤、 (11)法定規(guī)費、 (12)房產稅。
三、房地產置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量
房地產置業(yè)投資包括購買型置業(yè)投資和租賃型置業(yè)投資。
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