甲房地產公司的寫字樓A在建工程的用地是3年前通過出讓方式取得的，土地使用權年期為50年，預計該寫字樓2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地產估價機構進行評估。

　　根據上述資料，回答下列問題：

　　90乙房地產評估機構對該房地產估價本質上是評估房地產的(　　)。

　　A.價值

　　B.價格

　　C.使用價值

　　D.質量

　　參考答案：A

　　參考解析

　　房地產估價的通俗含義是估計房地產的價格或價值，專業(yè)房地產估價活動的核心內容，是根據特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見。

　　91乙房地產評估機構對寫字樓A的價格評估應以(　　)為基礎進行評估。

　　A.基準地價

　　B.標定地價

　　C.各類房屋重置價格

　　D.土地價格

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十四條規(guī)定，房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準定價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

　　92下列各項中，屬于影響寫字樓A價格的因素有(　　)。

　　A.人口因素

　　B.樓層和朝向

　　C.居民收入因素

　　D.物價因素

　　參考答案：A,C,D

　　參考解析

　　影響房地產價格的因素主要有：①人口因素;②居民收入因素;③物價因素;④利率因素;⑤房地產稅收因素;⑥城市規(guī)劃因素;⑦交通管制因素。選項B，屬于房地產本身的價格影響因素。

　　93下列各項中，屬于乙房地產評估機構估價的基本程序的是(　　)。

　　A.獲取估價業(yè)務

　　B.受理估價委托

　　C.粗略估算

　　D.搜集估價所需資料

　　參考答案：A,B,D

　　參考解析

　　房地產估價的基本程序是：①獲取估價業(yè)務;②受理估價委托;③制訂估價作業(yè)方案;③搜集估價所需資料;⑤實地查勘估價對象;⑥求取估價對象價值;⑦撰寫估價報告;⑧審核估價報告;⑨交付估價報告;⑩估價資料歸檔。

　　甲房地產開發(fā)企業(yè)通過出讓方式取得一塊商業(yè)用地使用權，擬建造商業(yè)樓，并簽訂了建設用地使用權出讓合同。

　　根據上述資料，回答下列問題：

　　94土地使用權出讓合同(　　)。

　　A.可以隨時變更

　　B.土地使用權轉讓后無效

　　C.是領取土地使用證明必不可少的憑證

　　D.是出讓雙方權利與義務的契約

　　參考答案：C,D

　　參考解析

　　選項A，土地使用權出讓合同不能隨時變更，土地使用者需要改變建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意;選項B，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四條規(guī)定，依照本條例的規(guī)定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。

　　95土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的用途，應當經(　　)批準。

　　A.出讓方

　　B.城市建設部門

　　C.房屋管理部門

　　D.城市規(guī)劃部門

　　參考答案：A,D

　　參考解析

　　土地使用者需要改變建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　　96建設用地使用權出讓合同一般包括(　　)。

　　A.當事人的名稱和住所

　　B.土地界址

　　C.土地用途

　　D.建造該土地上建筑物的房產商名稱、地址

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　建設用地使用權出讓合同一般包括：①當事人的名稱和住所;②土地界址、面積等;③建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費用及其支付方式;⑦解決爭議的方法。

　　97下列文件中，可以核定該宗用地位置和界限的證明文件是(　　)。

　　A.建設用地規(guī)劃許可證

　　B.建設工程規(guī)劃許可證

　　C.建設工程施工許可證

　　D.房屋所有權證

　　參考答案：A

　　參考解析

　　核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證的目的在于確保建設項目必須符合城市規(guī)劃的要求，維護建設單位按照規(guī)劃使用土地的合法權益，是土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內審批建設用地的法律依據。建設用地規(guī)劃許可證可核定建設用地的用地位置和界限。

　　某房地產開發(fā)公司擬選擇一家物業(yè)服務企業(yè)，對其投資建設的某高檔住宅區(qū)進行前期物業(yè)管理。

　　根據上述資料，回答下列問題：

　　98前期物業(yè)管理具有的特點有(　　)。

　　A.前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期管理的特定內容是以后物業(yè)管理服務的基礎，對物業(yè)管理服務有著直接和重要的影響

　　B.前期管理職責是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務體系并提供服務，介于早期介入與物業(yè)管理服務之間

　　C.新建物業(yè)及其設施設備往往會因其施工質量隱患、安裝調試缺陷、設計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來

　　D.經營風險較小

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　前期物業(yè)管理具有的特點有：①前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期管理的特定內容是以后物業(yè)管理服務的基礎，對物業(yè)管理服務有著直接和重要的影響;②前期管理職責是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務體系并提供服務，介于早期介入與物業(yè)管理服務之間;③新建物業(yè)及其設施設備往往會因其施工質量隱患、安裝調試缺陷、設計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調時冷時熱等現(xiàn)象;④經營風險較大。

　　99前期物業(yè)管理階段的經營收支一般呈現(xiàn)的狀態(tài)有(　　)。

　　A.收入少、支出多

　　B.收支不平衡

　　C.虧損

　　D.收入多

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　在前期物業(yè)管理階段，往往需要投入較大的人、財、物等資源，管理成本相對較高。但與此同時，物業(yè)空置率卻較高，管理費收繳率低。因此，前期管理階段的經營收支往往呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡或虧損狀態(tài)。

　　100在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務企業(yè)從事的活動和提供的服務既包含物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)服務內容，又包括(　　)。

　　A.在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務

　　B.業(yè)主人住手續(xù)辦理

　　C.物業(yè)承接查驗

　　D.物業(yè)裝飾裝修管理

　　參考答案：B,C,D

　　參考解析

　　在前期管理期間，物業(yè)服務企業(yè)從事的活動和提供的服務，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務內容，又包括物業(yè)承接查驗、業(yè)主入住、物業(yè)裝飾裝修管理、工程質量保修處理、物業(yè)管理項目機構的前期運作和前期溝通協(xié)調等前期管理內容。

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