21、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)是制定房地產(chǎn)營(yíng)銷 ( )策略的內(nèi)容。

　　A 、 公共關(guān)系

　　B 、 促銷

　　C 、 銷售渠道

　　D 、 價(jià)格

　　答案： C

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)是制定房地產(chǎn)營(yíng)銷銷售渠道策略的內(nèi)容。

　　22、 下列選頊中，不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告摘要內(nèi)容的是 ()。

　　A 、 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)果

　　B 、 可行性研究的結(jié)論

　　C 、 項(xiàng)目的自身情況

　　D 、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算過(guò)程

　　答案： D

　　解析： 可行性研究報(bào)告摘要內(nèi)容是：所處地區(qū)的市場(chǎng)情況，項(xiàng)目的自身情況和特點(diǎn)，項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果，可行性研究的結(jié)論及建議。

　　23、 ( )是單位工程的組成部分，按不同的結(jié)構(gòu)部位、施工特點(diǎn)等，將單位工程劃分為若干個(gè)項(xiàng)目單元。

　　A 、 單項(xiàng)工程

　　B 、 子項(xiàng)工程

　　C 、 分部工程

　　D 、 分項(xiàng)工程

　　答案： C

　　解析： 分部工程是單位工程的組成部分，它將單位工程劃分為若干令項(xiàng)目單元。

　　24、 不追隨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格，而是根據(jù)本企業(yè)商品房的實(shí)際情況與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異情況來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法，稱為 ( )。

　　A 、 需求導(dǎo)向定價(jià)法

　　B 、 主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法

　　C 、 日標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法

　　D 、 隨行就市定價(jià)法

　　答案： B

　　解析： 主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法是指不追隨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格，而是根據(jù)本企業(yè)商品房的實(shí)際情況與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異情況來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法。實(shí)力雄厚的企業(yè)和商品房獨(dú)具特色時(shí)可以采用這種方法。

　　25、 同一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目由不同的投資者經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)濟(jì)效益往往不同。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資具有 ( )的特點(diǎn)。

　　A 、 投資品種多樣性

　　B 、 投資價(jià)值附加性

　　C 、 投資區(qū)域差異性

　　D 、 投資收益?zhèn)�別性

　　答案： D

　　解析： 即使是同一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，也會(huì)因投資者的不同而導(dǎo)致其實(shí)際投資收益的不同。這就是投資收益的個(gè)別性。

　　26、 處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額，首先用于 ( )。

　　A 、 償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息

　　B 、 賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害

　　C 、 支付處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的費(fèi)用

　　D 、 繳納相關(guān)稅費(fèi)

　　答案： C

　　解析： 處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額依下列順序分配：①支付處分抵揮建設(shè)用地使用權(quán)的費(fèi)用;②扣除抵押建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費(fèi);⑧償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金;④賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害;⑤剩余金額交換抵押人。

　　27、 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由 ()督促期限期繳納。

　　A 、 業(yè)主大會(huì)

　　B 、 業(yè)主委員會(huì)

　　C 、 社區(qū)居民委員會(huì)

　　D 、 房地產(chǎn)行政主管部門

　　答案： B

　　解析： 業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主有督促義務(wù)。

　　28、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤前公開推出的各種樓盤銷售廣告中的房地產(chǎn)資料，是一種 (　　　)資料。

　　A 、 準(zhǔn)交易

　　B 、 已促成供求雙方交易的

　　C 、 成功交易完成的

　　D 、 正在發(fā)生交易的

　　答案： A

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤前公開推出的各種樓盤銷售廣告中的房地產(chǎn)資料是一種準(zhǔn)交易資料。

　　29、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同代理銷售其開發(fā)的商品房，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)工作一般由 (

　　)負(fù)責(zé)。

　　A 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　B 、 地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織

　　C 、 資信最好的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

　　D 、 資質(zhì)等級(jí)最高的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

　　答案： A

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上機(jī)構(gòu)的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之問協(xié)調(diào)工作由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)：

　　30、 在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中常說(shuō)的“金九銀十”現(xiàn)象，描述的是購(gòu)房者的 ( )特征。

　　A 、 消費(fèi)能力

　　B 、 消費(fèi)動(dòng)機(jī)

　　C 、 消費(fèi)行為

　　D 、 消費(fèi)結(jié)構(gòu)

　　答案： C

　　解析： 房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)在實(shí)際購(gòu)買中的具體表現(xiàn)，房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研，就是對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)的模式和習(xí)慣的調(diào)研。其中包括對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)間分布的調(diào)研，消費(fèi)者在購(gòu)買房地產(chǎn)的時(shí)間分布上有一定的習(xí)慣和規(guī)律。例如，房地產(chǎn)營(yíng)銷中常說(shuō)的“金九銀十”表明，在正常的市場(chǎng)狀態(tài)下，9月和10月通常是房地產(chǎn)銷售的旺季，對(duì)住房銷售來(lái)說(shuō)，這種現(xiàn)象表現(xiàn)得更為明顯些。

　　31、 下列關(guān)于房地產(chǎn)投資方案風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度評(píng)價(jià)的說(shuō)法，正確的是 ( )。

　　A 、 標(biāo)準(zhǔn)差越小的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　B 、 期望值越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　C 、 變異系數(shù)越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　D 、 概率值越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　答案： C

　　解析： 變異系數(shù)也稱為投資風(fēng)險(xiǎn)度，等于標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比。用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)測(cè)度投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)投資成本較高，預(yù)期現(xiàn)金流量較大的方案，通常比投資成本較小的投資方案有更大的標(biāo)準(zhǔn)差，但它的風(fēng)險(xiǎn)并不比投資方案小的風(fēng)險(xiǎn)大，用變異系數(shù)來(lái)測(cè)定相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的大小可以彌補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)差的不足。變異系數(shù)越大，方案的風(fēng)險(xiǎn)也越大;反之，方案的風(fēng)險(xiǎn)越小。

　　32、 在眾多的管理內(nèi)容和目標(biāo)中，三個(gè)基本目標(biāo)構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系，下列選項(xiàng)中不屬于三個(gè)基本目標(biāo)的是 (　　)。

　　A 、 質(zhì)量

　　B 、 成本

　　C 、 利潤(rùn)

　　D 、 進(jìn)度

　　答案： C

　　解析： 在眾多的管理內(nèi)容和目標(biāo)中，成本(投資)、質(zhì)量(功能)、進(jìn)度(工期)三個(gè)基本目標(biāo)構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系。

　　33、 建筑物因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣而造成的價(jià)值損失，屬于 (　　　)折舊。

　　A 、 功能

　　B 、 經(jīng)濟(jì)

　　C 、 物質(zhì)

　　D 、 快速

　　答案： B

　　解析： 在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期房地產(chǎn)的價(jià)值下降，這是一種經(jīng)濟(jì)折舊。

　　34、 某投資者以l00萬(wàn)元購(gòu)買了一店鋪，其中60萬(wàn)元為銀行提供的年利率為7 %、期限為10年按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的年租金收入為l5萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)成本為年租金收入的韻25 %o該項(xiàng)投資的償債備付率是 (　　　)。

　　A 、 1.32

　　B 、 1.76

　　C 、 1.88

　　D 、 2 .50

　　答案： A

　　解析：

　　35、從工業(yè)化社會(huì)到后工業(yè)化社會(huì)，城市的發(fā)展演變可依次劃分為 ( )四個(gè)階段。

　　A 、 相對(duì)集中、絕對(duì)集中、相對(duì)分散、絕對(duì)分散

　　B 、 相對(duì)分散、相對(duì)集中、絕對(duì)集中、絕對(duì)分散

　　C 、 絕對(duì)集中、相對(duì)分散、相對(duì)集中、絕對(duì)分散

　　D 、 絕對(duì)集中、相對(duì)集中、相對(duì)分散、絕對(duì)分散

　　答案： D

　　解析：縱觀世界現(xiàn)代城市所經(jīng)歷的發(fā)展歷程，城市進(jìn)化理論認(rèn)為，從工業(yè)化社會(huì)到后工業(yè)化社會(huì)，城市的發(fā)展演變可劃分為以下四大階段：①“絕對(duì)集中”階段;②“相對(duì)集中”階段;③“相對(duì)分散”階段;④“絕對(duì)分散”階段。

　　36、 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的目標(biāo)是評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力，動(dòng)態(tài)指標(biāo)是 ( )。

　　A 、 成本利潤(rùn)率

　　B 、 銷售利潤(rùn)率

　　C 、 投資收益率

　　D 、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　答案： D

　　解析： 選項(xiàng)A、選項(xiàng)B和選項(xiàng)C屬于靜態(tài)指標(biāo)。

　　37、 某套住宅的成交價(jià)格為5000元/平方米，交易中的營(yíng)業(yè)稅和契稅等稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)為正常價(jià)格的6 %，應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)為正常價(jià)格的2 %。該套住宅的正常價(jià)格為 ( )元平方米。

　　A 、 5200.OO

　　B 、 5300.OO

　　C 、 5319.15

　　D 、 5400.O0

　　答案： C

　　解析：

　　38、 城市中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)是指 ( )。

　　A 、 中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和÷總建筑基底面積×100%’

　　B 、 中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑面積×100%

　　C 、 中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑基底面積×100%

　　D 、 中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和÷總建筑面積X 100%

　　答案： B

　　解析： 中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)(CBII)=中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑面積×100%。

　　39、 等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度的土地上所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租是 ( )。

　　A 、 絕對(duì)地租

　　B 、 壟斷地租

　　C 、 級(jí)差地租I

　　D 、 級(jí)差地租Ⅱ

　　答案： C

　　解析： 本題考查級(jí)差地租1的概念。

　　40、 下列關(guān)于征收與征用區(qū)射的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是 () 。

　　A 、 征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要

　　B 、 征收應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償，征用應(yīng)當(dāng)依法返還或者補(bǔ)償

　　C 、 征收不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人同意，征用必須得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人同意

　　D 、 征收要強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在獲得財(cái)產(chǎn)使用權(quán)

　　答案： C

　　解析： 征收與征用的共同之處主要有兩點(diǎn)：一是強(qiáng)制性，即都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補(bǔ)償性，即都應(yīng)給予公平補(bǔ)償。不同點(diǎn)有：①適用對(duì)象不同。②前提條件不同。征收是為了國(guó)防和外交以及由政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，征用是因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。③所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收主要是所有權(quán)的改變，是國(guó)家將集體所有或者私人所有的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制地征歸國(guó)有，不存在返還的問題;征用只是使用權(quán)的改變，是國(guó)家強(qiáng)制地使用集體所有或者私人所有的財(cái)產(chǎn)，被征用的財(cái)產(chǎn)使用后，應(yīng)返還被征用人。④補(bǔ)償內(nèi)容不同。

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