三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0..5分)

　　81、 (二)

　　根據(jù)以下資料，回答下列問題：

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬建一幢自用辦公樓，預(yù)計工程造價為2000;0-元，準(zhǔn)備采用邀請招標(biāo)方式選擇承包商，并在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。此外，為了評標(biāo).5-作的需要，擬組建由7人組成的評標(biāo)委員會，其中該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總工程師、總經(jīng)濟(jì)師各l名，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代表1名，其余4人是從專家名冊中隨機(jī)抽取的專家。

　　該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備采用邀請招標(biāo)方式的原因可能為 ( )。

　　A 、 節(jié)約招標(biāo)費用

　　B 、 選擇最有競爭力的承包商

　　C 、 減少風(fēng)險

　　D 、 節(jié)省招標(biāo)時間

　　答案： A,C,D

　　解析：與公開招標(biāo)相比，邀請招標(biāo)的優(yōu)點是簡化了招標(biāo)程序，可節(jié)約招標(biāo)費用和節(jié)省招標(biāo)時間，減少了一定的風(fēng)險。邀請招標(biāo)的缺點是招標(biāo)競爭的激烈程度不夠，有可能漏掉某些有競爭力的承包商。

　　82、 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低自己承擔(dān)的工程量風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險，宜選擇 ( )。

　　A 、 總價合同

　　B 、 單價合同

　　C 、 成本加固定額酬金合同

　　D 、 成本加比例酬金合同

　　答案： A

　　解析： 總價合同需要投標(biāo)人按招標(biāo)文件的要求，對房地產(chǎn)開發(fā)項目報一個總價，合同履行后，工程款的結(jié)算以總價作為依據(jù)。在整個合同執(zhí)行期間，工程量的風(fēng)險、物價上漲的風(fēng)險由承包商承擔(dān)。它適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險不大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，所以應(yīng)當(dāng)選擇總價合同。

　　83、 該項目的投標(biāo)保證金最高為 ( )萬元。

　　A 、 40

　　B 、 60

　　C 、 80

　　D 、 100

　　答案： A

　　解析： 招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)擔(dān)保。投標(biāo)擔(dān)�？梢圆捎猛稑�(biāo)保函或者投標(biāo)保證金的方式。投標(biāo)保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標(biāo)總價的2%，最高不得超過50萬元。所以，2000×2%=40(萬元)。

　　84、 擬組建的評標(biāo)委員會組成存在的問題勢 ( )。

　　A 、 評標(biāo)委員會成員總數(shù)7人，未達(dá)到法定人數(shù)

　　B 、 評標(biāo)委員會成員中有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)濟(jì)師

　　C 、 評標(biāo)委員會成員中有招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代表

　　D 、 評標(biāo)委員會成員中專家人數(shù)未達(dá)到法定比例

　　答案： D

　　解析： 評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家不得少于成員總數(shù)的2 /3。評標(biāo)委員會的專家成員，應(yīng)由招標(biāo)人從建設(shè)行政主管部門確定的專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定。該評標(biāo)委員會中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家少于成員總數(shù)的2 /3。

　　85、 (二)

　　根據(jù)以下資料，回答下列問題：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對其開發(fā)的某商品住宅進(jìn)行定價之前，對項目開發(fā)成本和項目所在區(qū)域內(nèi)的同類項目分別進(jìn)行了測算和調(diào)研，得知該項目可租售面積的單位開發(fā)成本為6510元/平方米，四個代表性項目的售價范圍為8900～9100元/平方米。在此基礎(chǔ)上，制定了下

　　列價格策略：

　　( 1)項目總體均價按照成本定價法確定，并參考市場價格，預(yù)期成本利潤率取25 %，銷售稅費率取9 %。

　　(2)對于一次性付款的買家，給予總價5 %的優(yōu)惠;對于一次性購買兩套以上住宅的買家，給予總價3 %的優(yōu)惠。

　　(3)開盤后第一個月，若銷售量未達(dá)到開盤量30 %的預(yù)期目標(biāo)，則考慮適當(dāng)加大價格優(yōu)惠力葭。

　　下列關(guān)于該商品住宅定價之前調(diào)研工作的說法，正確的是 ( )。

　　A 、 進(jìn)行的調(diào)研為次級調(diào)研

　　B 、 調(diào)研方法是重點調(diào)查

　　C 、 調(diào)研對象選擇采用的方法是隨機(jī)抽樣法

　　D 、 調(diào)研內(nèi)容包括競爭項目調(diào)查

　　答案： B,D

　　解析：關(guān)于該商品住宅定價之前調(diào)研方法是重點調(diào)查，調(diào)研內(nèi)容包括競爭項目調(diào)查。房地產(chǎn)對項目開發(fā)成本和項目所在區(qū)域內(nèi)的同類項目分別進(jìn)行了測算和調(diào)研屬于重點調(diào)研。競爭對手調(diào)研主要包括競爭企業(yè)和競爭產(chǎn)品兩個方面，對所在區(qū)域內(nèi)的同類項目調(diào)研屬于競爭對手調(diào)研。

　　86、 按照成本定價法計算，項目總體均價為 ( )元/平方米。

　　A 、 8900

　　B 、 8942

　　C 、 8971

　　D 、 9000

　　答案： B

　　解析：

　　87、 制定的具體價格折扣策略為 ( )。

　　A 、 關(guān)系折扣

　　B 、 中間商折扣

　　C 、 現(xiàn)金折扣

　　D 、 數(shù)量折扣

　　答案： C,D

　　解析： 折扣定價策略的概念。對于一次性付款的買家，給予總價5%的優(yōu)惠，這是現(xiàn)金折扣;對于一次性購買兩套以上住宅的買家，給予總價3%的優(yōu)惠，這是數(shù)量折扣。

　　88、 若開盤后第一個月未能達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)，可采取的具體方法為( )。

　　A 、 降低首付款比例，相應(yīng)提高最后一次付款比例

　　B 、 分期付款時問往后推延一個月，各次付款比例不變

　　C 、 提高分期付款中間付款的比例，降低最后一次付款的比例

　　D 、 取消分期付款策略，推行一次性付款

　　答案： A,B

　　解析： 可采取的具體方法為：付款時段的調(diào)整及付款比例的調(diào)整。

　　89、(二)

　　根據(jù)以下資料，回答下列問題：

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán)。該地塊面積為20000平方米，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35% ，預(yù)期投資利潤率為35% ，銷售稅費為銷售收入的6% 。產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計，預(yù)計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元/平方夫，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費為建筑面積1500元/平方米，可銷售比率為95% 。促銷工作的安排是：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息;開盤當(dāng)日在當(dāng)?shù)仉娨暸_播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進(jìn)行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當(dāng)日前十名下訂單的客戶贈送車庫。項目按預(yù)定計劃進(jìn)行建設(shè)，在項目施工進(jìn)入后期即將面市時，政府發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格限制別墅用第供應(yīng)的通知。

　　該項目的樓面地價為 (　　)元/平方米。

　　A 、 1002

　　B 、 2000

　　C 、 4000

　　D 、 4211

　　答案： C

　　解析：建筑面積=該地塊面積×容積率=20000×0.5=10000(平方米)，該項目的樓面地價為4000÷10000=0.4(萬元/平方米)=4000(元/平方米)。

　　90、 采用成本導(dǎo)向定價法確定項目均價為 (　　)元/平方米。

　　A 、 9552

　　B 、 10771

　　C 、 11297

　　D 、 11338

　　答案： D

　　解析： 本題考查采用成本導(dǎo)向定價法確定項目均價的計算。

　　91、 該項目涉及的促銷方式有 (　　)。

　　A 、 公共關(guān)系

　　B 、 人員促銷

　　C 、 廣告促銷

　　D 、 營業(yè)推廣

　　答案： B,C,D

　　解析： 開盤前在當(dāng)?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息;開盤當(dāng)日在當(dāng)?shù)仉娨暸_播出開盤情況屬于廣告促銷，組織足夠的置業(yè)顧問產(chǎn)品介紹屬于人員促銷，并對當(dāng)日前十名下訂單的客戶贈送車庫屬于營業(yè)推廣。

　　92、 從背景資料判斷，在一般情況下.該項目的價格走勢將 (　　)。

　　A 、 上升

　　B 、 下降

　　C 、 無法預(yù)計

　　D 、 維持穩(wěn)定

　　答案： A

　　解析： 政府發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格限制別墅用地供應(yīng)的通知，意為土地緊缺，價格故上升。

　　93、 (三)

　　根據(jù)以下資料，回答下列問題：

　　某商品住宅在建工程，土地總面積為l5000平方米，容積率為2 .5，已正常開發(fā)建設(shè)18個月。同類商品住宅開發(fā)項目的建設(shè)期為24個月相似商品住宅的市場價格為8000元/平方米。

　　該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為 (　　　)個月。

　　A 、 6

　　B 、 18

　　C 、 24

　　D 、 42

　　答案： A

　　解析：同類商品住宅項目建設(shè)期為24個月，已正常開發(fā)18個月，因此后續(xù)建設(shè)期為6個月。

　　94、該房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值為 (　　　)億元。

　　A 、 1.2

　　B 、 2 .0

　　C 、 3.0

　　D 、 3.2

　　答案： C

　　解析：建筑面積S=15000×2.5=37500(平方米)，則價值為37500×8000=3(億元)。

　　95、按假設(shè)開發(fā)法計算時，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括 (　　　)。

　　A 、 土地取得成本

　　B 、 續(xù)建成本

　　C 、 銷售稅費

　　D 、 取得該在建工程的稅費

　　答案： B,C,D

　　解析：用假設(shè)開發(fā)法求在建工程價值的公式為：在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用一投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費，由該計算公式可以看出，不包含土地取得成本。

　　96、該商品住宅在建工程的價值等于開發(fā)完成后的價值減去 (　　　)。

　　A 、 征地拆迂費用

　　B 、 開發(fā)的必要支出

　　C 、 商品往宅建筑安裝工程費

　　D 、 后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得剩潤

　　答案： A

　　解析：同樣根據(jù)計算公式：在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費，可以簡述為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　97、(三)

　　根據(jù)以下資料，回答下列問題：

　　某套住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，買賣雙方議定的單價為6000元/平方米，但該單價的內(nèi)涵、交易稅費負(fù)擔(dān)和付款方式尚未議定。已知當(dāng)?shù)卦擃愖≌灰字�，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為成交價格的7 %和4 %，年折現(xiàn)率為6 %。

　　下列交易條件中，對賣方有利的為 ( )。

　　A 、 按套內(nèi)建筑面積計價

　　B 、 交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)

　　C 、 交易稅費由買賣雙方各自負(fù)擔(dān)

　　D 、 房價款分期支付

　　答案： B

　　解析：營業(yè)稅、土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，協(xié)議由買方繳納;交易手續(xù)費本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負(fù)擔(dān)。這種交易稅費讓一方全部負(fù)擔(dān)，則另一方會有利。

　　98、 下列交易條件中，對買方有利的為 ( )。

　　A 、 按套內(nèi)建筑面積計價

　　B 、 交易稅費均由賣方負(fù)擔(dān)

　　C 、 房價款在成交時一次性付清

　　D 、 房價款分期支付

　　答案： A,B,D

　　解析： 已經(jīng)議定單價，因此按照套內(nèi)建筑面積對買方有利;同上一道題，交易稅費南賣方負(fù)擔(dān)對買方是有利的;房價一次付清不需額外增加利息，對買方有利。

　　99、若按套內(nèi)建筑面積計價，交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)，房價款在成交時一次性付清，;則賣方出售|該套住宅的實得金額為 ( )萬元。

　　A 、 44.64

　　B 、 48.00

　　C 、 53.28

　　D 、 60.00

　　答案： B

　　解析：交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)，所以賣方直接得到的金額為6000×80=480000=48(萬元)。

　　100、 若按建筑面積計價，交易稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，房價款在成交時支付一半，余款于第一年年末付清，則賣方出售該套住宅實得金額的現(xiàn)值為 ( )萬元。

　　A 、 51.70

　　B 、 51.89

　　C 、 53.44

　　D 、 60.00

　　答案： A

　　解析： 成交價格為6000×100=600000=60(萬元)，年初30萬元，年末30萬元應(yīng)折現(xiàn)，交易稅費為11%×60=6.6(萬元)，因此賣方實得金額為30+30÷1.06-6.6≈51.70(萬元)。

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