2001年10月房地產(chǎn)評估試題（全國）

第一部分 選擇題

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個選項中只有一選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)。

1.供人們生活起居的建筑是(      )
  A.公共建筑         B.居住建筑        C.工業(yè)建筑          D.商業(yè)建筑

2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的(      )
  A.生產(chǎn)成本規(guī)定的                     B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的
  C.生產(chǎn)價格決定的                     D.壟斷利潤決定的

3.城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則(      )
  A.房地產(chǎn)價格較高                     B.房地產(chǎn)價格不變
  C.房地產(chǎn)價格有變化                   D.房地產(chǎn)價格較低

4.商業(yè)中心往往位于地價高昂的(      )
  A.黃金地段         B.邊緣地段        C.落后地段         D.一般地段

5.容積率是指地塊上的建筑面積與(      )
  A.總面積之比                         B.地塊面積之比
  C.地下面積之比                       D.綠化面積之比

6.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是(      )
  A.街角地           B.多面臨街地      C.一面臨街地       D.畸零地

7.因素成對比較中，若A與B同等重要，則給A賦值(      )
  A.10              B.50               C.0.5              D.5

8.從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格(      )
  A.最終會基本趨于一致                 B.最終會擴(kuò)大差別
  C.可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別       D.由有關(guān)部門確定

9.運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，在因素修正時需要具有豐富經(jīng)驗的估價師來確定(      )
  A.土地還原利率                       B.各有關(guān)修正系數(shù)
  C.如何計算容積率修正                 D.如何計算土地使用年期修正

10.市場比較法中，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則在將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中(      )
   A.其中分母小于100                   B.其中分母大于100
   C.其中分母等于100                   D.不成立

11.通過使用年期修正，可以消除對不動產(chǎn)價格造成的影響因素是(      )
   A.土地的估價期日
   B.土地的使用期限不同
   C.土地在不同時期的基準(zhǔn)地價不同
   D.土地在不同時期的路線價不同

12.新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(      )
   A.不包含整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本
   B.應(yīng)當(dāng)是把整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上
   C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
   D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

13.房屋的商品租金構(gòu)成因素是(      )
   A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險費(fèi)
   B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租
   C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險費(fèi)、地租、利潤
   D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤

14.房屋重新建造成本中應(yīng)包括(      )
   A.利息、利潤                       B.利息、利潤、稅費(fèi)
   C.利潤、稅費(fèi)                       D.利息、稅費(fèi)

15.剩余法在評估待開發(fā)土地中運(yùn)用得(      )
   A.最少          B.最為廣泛         C.最難          D.最一般

16.剩余法確定項目最高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤保持在(      )
   A.區(qū)域范圍      B.規(guī)定范圍         C.合理范圍       D.期望范圍

17.剩余法估價中調(diào)查土地位置時，要掌握土地所在城市的(      )
   A.性質(zhì)          B.工業(yè)狀況         C.生活狀況       D.設(shè)施狀況

18.路線價估價法是一種評估大量土地的(      )
   A.迅速估價方法                     B.較慢估價法
   C.簡易法                           D.延遲法

19.標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的(      )
   A.街道寬度     B.臨街深度          C.街道長度        D.街道曲度

20.基準(zhǔn)地價的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有(      )
   A.可比性       B.可替性            C.可分性          D.可換性

二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個選項中有二個選項是符合題目要求的，請將正確選項前的字母填在題后的括號內(nèi)。多選、少選、錯選均無分。

21.土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和(          )
   A.商業(yè)用地方式           B.商品住宅用地方式          C.機(jī)關(guān)用地方式
   D.宗教用地方式           E.軍事用地方式

22.房地產(chǎn)評估的特點主要有(          )
   A.科學(xué)性                 B.實踐和公正性               C.個別性
   D.嚴(yán)肅性                 E.固定性

23.區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有(          )
   A.市場學(xué)派               B.價格學(xué)派                   C.行為學(xué)派
   D.競爭學(xué)派               E.交易學(xué)派

24.在房地產(chǎn)估價實踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評估法有(          )
   A.剩余法                 B.收益還原法                 C.開發(fā)法
   D.價值法                 E.市場法

25.直接影響土地級別界線位置的是(          )
   A.單元劃分               B.定級單位                   C.面積單元
   D.指標(biāo)取樣               E.指標(biāo)計算
26.房地產(chǎn)的收入分為(          )
   A.經(jīng)營收入               B.毛收入                     C.潛在毛收入
   D.凈收益                 E.有效毛收入

27.運(yùn)用市場比較法所必須遵循的合法性具有的兩個方面的含義是(          )
   A.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別
   B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似
   C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)
   D.沒有土地使用證的房地產(chǎn)也可以
   E.交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別

28.房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是(          )
   A.百貨大樓                B.普通住宅                    C.辦公樓
   D.旅館                    E.倉庫

29.市場比較法中，區(qū)域因素有(          )
   A.自然條件                B.繁華程度                    C.房地產(chǎn)位置
   D.房地產(chǎn)的地質(zhì)條件        E.臨街狀況

30.用成本法的實際觀察法計算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是(          )
   A.要求估價人員具有充分的鑒定技術(shù)
   B.要求估價人員具有實際操作經(jīng)驗
   C.要求被估對象為新建筑物
   D.要求被估對象為舊建筑物
   E.僅對一些特殊建筑物進(jìn)行估價

31.城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價款，其根據(jù)主要是(          )
   A.用途、土地級別                   B.土地上附著物的質(zhì)量
   C.土地上附著物修建的日期           D.原土地使用者是私人或集體
   E.土地具體位置及生熟程度、地價區(qū)段

32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是(          )
   A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)
   B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)
   C.根據(jù)舊建筑物特點計算間接工程費(fèi)
   D.根據(jù)舊建筑物特點計算直接工程費(fèi)
   E.以估價時點舊建筑物所在地區(qū)的各種單價為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)

33.剩余法估價開發(fā)商購買土地時，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了(          )
   A.地塊限制條件          B.法律法規(guī)限制             C.資源條件
   D.社會條件              E.經(jīng)濟(jì)條件

34.房地產(chǎn)估價中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：(          )
   A.城市規(guī)劃              B.法律法規(guī)                 C.市場條件
   D.經(jīng)濟(jì)條件              E.生活條件

35.同一路線價區(qū)段的劃分應(yīng)是(          )
   A.地價不等地段         B.地價相等地段              C.地段相連的路段
   D.地段不相連接         E.性質(zhì)相差大的地段

36.路線價估價法四三二一法測中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價值第二、四個25英尺土地分別是路線價的(          )
   A.20%                  B.30%                       C.8%
   D.10%                  E.40%

37.基準(zhǔn)地價對應(yīng)的平均容積率是(          )
   A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率
   B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率
   C.該用途土地在該級別地域的容積率
   D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率
   E.該用途土地在該級別地域的平均容積率

38.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括(          )
   A.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件    B.房地產(chǎn)開發(fā)情況            C.建筑物保養(yǎng)
   D.城市社會發(fā)展水平    E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策

第二部分  非選擇題

三、判斷改錯題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內(nèi)打“√”，錯誤的打“╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)

39.抵押價格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評估的價格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。(      )

40.大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為4～6類。

41.建筑物在估價中的折舊基數(shù)是估價時點該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。(      )

42.路線價估價法認(rèn)為土地價值隨臨街深度而遞減。

43.我國目前的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格。

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.簡述影響房地產(chǎn)價格的因素。

45.房地產(chǎn)估價報告包括哪些內(nèi)容?

46.試寫出剩余法評估不動產(chǎn)價格的基本公式。

五、計算題(每小題10分，共20分)

47.某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。

48.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少?

(2)據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少?

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.市場比較法的適用范圍和操作程序是什么?

50.試述在房地產(chǎn)評估報告中，估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。