2001年10月房地產(chǎn)評估試題（全國）

參考答案

第一部分  選擇題

一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

    1.B          2.B         3.D          4.A           5.B

    6.C          7.C         8.A          9.B           10.A

    11.B         12.B        13.C         14.B          15.B

    16.C         17.A        18.A         19.B          20.A

二、雙項選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)

    21.AB        22.AB       23.AC        24.AB         25.AD

    26.CE        27.BC       28.AB        29.AB         30.AB

    31.AE        32.AB       33.AB        34.AB         35.BC

    36.BD        37.DE       38.BC

第二部分　非選擇題

三、判斷改錯題(每小題2分，共10分)

   39.╳     抵押貸款

   40.╳     5～7

   41.╳     重置價格或重建價格

   42.√

   43.╳   區(qū)片價和路段價

四、簡答題(每小題4分，共12分)

   44.影響房地產(chǎn)價格的因素通常有：

      (1)一般因素。

      (2)城市區(qū)域因素。

      (3)個別因素。

   45.(1)封面；

      (2)目錄；

      (3)致委托估價方函；

      (4)估價師聲明；

      (5)估價的假設(shè)和限制條件；

      (6)估價結(jié)果報告；

      (7)估價技術(shù)報告；

      (8)附件。

   46.剩余法評估不動產(chǎn)價格基本公式：V=A-(B+C+D+E)

      式中：V—購置土地價格，A—開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，B—整個項目的開發(fā)成本，C—投資利息，D—開發(fā)商合理利潤，E—正常稅費。

五、計算題(每小題10分，共20分)

   47.(1)年租金收入

         2.5×12=30(萬元)

      (2)計算年經(jīng)營費用

      ①房地產(chǎn)稅=30×12%=3.6(萬元)

      ②管理費=30×5%=1.5(萬元)

      ③房屋原值=1000×3000=300(萬元)

      ④修繕費=300×2%=6(萬元)

      ⑤保險費=300×3‰=0.9(萬元)

      ⑥家具年折舊費=10×(1-2%)÷10=0.98(萬元)

      ⑦年經(jīng)營費用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(萬元)

      (3)年凈收益=30-12.98=17.02(萬元)

      (4)該寫字樓套間的價格
            =137.099

   48.(1)土地價格=1,000萬-500萬-200萬=300(萬元)

         故該塊地最高價格為300萬元。137.1(萬元)

      (2)總價＝18,000(萬元)

六、論述題(每小題10分，共20分)

   49.在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，市場比較法才能得到較廣泛的應(yīng)用。而且，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時，市場比較法才是有效的評估方法。

      運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，一般要經(jīng)過下列程序：

      (1)交易實例的搜集；

      (2)可比交易案例確定；

      (3)因素修正包括：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、土地使用年期修正、容積率修正；

      (4)房地產(chǎn)價格確定。

   50.估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件是房地產(chǎn)評估報告中十分關(guān)鍵的部分：

      因為：

      (1)在房地產(chǎn)估價過程中，存在估價的假設(shè)的和限制條件，如對未來房地產(chǎn)收益的預(yù)測，對城市規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)致的房地產(chǎn)區(qū)位變化和價格變化的推測等。這些假設(shè)和前提必定對房地產(chǎn)的價格或價值產(chǎn)生影響，所以評估報告中的估價結(jié)果只在報告中載明的假設(shè)和前提下才有效。若條件不同則不能應(yīng)用該結(jié)論。

      (2)估價結(jié)果具有時效性，只有在評估報告應(yīng)用的有效期內(nèi)應(yīng)用，才能保證結(jié)果的正確性。

      (3)評估報告所提供的結(jié)論只適用于報告中載明的估價目的和價值定義。不同的估價目的下，同一宗房地產(chǎn)適用的估價方法、選取的資料及得到的結(jié)論都不同，所以報告中的結(jié)果不能應(yīng)用于該估價目的以外的其他估價目的。

      說明以上的條件，可以指導(dǎo)委托方正確估價結(jié)論，避免誤解及錯誤應(yīng)用帶來的損失，也可以借此明確評估各方的責(zé)任界限，避免不必要的糾紛。