2011年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《經(jīng)濟(jì)法》預(yù)習(xí)講義(69)

　　四、物權(quán)變動(dòng)

　　(一)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)(P341-342)

　　1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形(2009年新制度多選題)

　　(1)登記生效

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　【解釋】房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須登記，登記生效。

　　(2)物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，但事后處分時(shí)仍要登記

　　①因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。

　�、谝蚶^承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。

　�、垡蚝戏ńㄔ�、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。(2008年綜合題)

　　【解釋】上述三種情形的物權(quán)變動(dòng)雖不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　(3)物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件

　�、偻恋爻邪�經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　�、诘匾蹤�(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　�、垡呀�(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。

　　(4)依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

　　【解釋】自然資源的所有權(quán)雖然可以不登記，但如果在自然資源上設(shè)定用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)辦理登記。

　　【例題1·單選題】中州公司依法取得某塊土地建設(shè)用地使用權(quán)并辦理報(bào)建審批手續(xù)后，開始了房屋建設(shè)并已經(jīng)完成了外裝修。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的有( )。

　　A、中州公司因?yàn)橄碛薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)而取得了房屋所有權(quán)

　　B、中州公司因?yàn)槭聦?shí)行為而取得了房屋所有權(quán)

　　C、中州公司因?yàn)榉�律行為而取得了房屋所有�?quán)

　　D、中州公司尚未進(jìn)行房屋登記，因此未取得房屋所有權(quán)

　　【答案】B

　　【解析】(1)選項(xiàng)A：中州公司取得該塊土地的建設(shè)用地使用權(quán)并辦理審批手續(xù)，屬于合法建造房屋，但其享有建設(shè)用地使用權(quán)并不是取得房屋所有權(quán)的原因;(2)選項(xiàng)BCD：因合法建造、拆除房屋等“事實(shí)行為”設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。