2011注冊會計師考試《經(jīng)濟法》基礎(chǔ)講義(57)

　　5.買賣合同的特別解除規(guī)則

　　標的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值明顯受損害的，當事人可以就數(shù)物解除合同。

　　6.分期付款合同

　　分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的1/5的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價款或者解除合同，出賣人解除合同的，雙方應(yīng)互相返還財產(chǎn)，出賣人可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

　　【例題·多選題】趙某購買某汽車銷售公司的轎車一輛，總價款20萬元，約定分10次付清，每次兩萬元，每月的第一天支付。趙某按期支付六次共計12萬元后，因該款汽車大幅降價，趙某遂停止付款。下列哪些表述是正確的(　)

　　A.汽車銷售公司有權(quán)要求趙某一次性付清余下的八萬元價款

　　B.汽車銷售公司有權(quán)通知趙某解除合同

　　C.汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，并且收取趙某汽車使用費

　　D.汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，但不退還趙某已經(jīng)支付的12萬元價款

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』(1)分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。本案中，趙某與汽車銷售公司之間簽訂的是分期付款的買賣合同，趙某在支付12萬合同價款后拒絕支付，未支付貨款8萬，達到了全部價款的五分之二，超過了法定的五分之一的界限。出賣人即汽車銷售公司有權(quán)要求趙某一次性支付剩余8萬元的價款或解除合同，因此AB項正確;(2)出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。據(jù)此可知，如果汽車銷售公司選擇解除合同的話，汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，返還趙某已經(jīng)支付的12萬元價款，同時要求曾某支付汽車使用費，因此C項正確，D項錯誤。

　　7.試用買賣

　　(1)試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買;

　　(2)買受人已無保留地支付部分或者全部價款的，視為購買;

　　(3)買受人對標的物進行試用以外的行為(如出租、出售)，視為同意購買。

　　8.招標投標

　　(1)招標公告屬于要約邀請;投標人投標屬于要約;招標人定標屬于承諾。

　　(2)中標人在接到中標通知后，在指定的期間、地點與招標人簽訂書面合同，買賣合同正式成立。

　　9.商品房買賣合同(2010新增)

　　(1)出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。

　　(2)被拆遷人的優(yōu)先權(quán)。拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

　　(3)司法解釋規(guī)定了商品房買賣合同中解除權(quán)行使(這些情形均屬于出賣人構(gòu)成根本違約的情形，實際上《合同法》第94條規(guī)定的具體化)的情形：

　　①因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的;

　�、谝蚍课葙|(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用;

　�、鄯课萏變�(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積誤差比絕對值超過3%的;

　�、艹鲑u人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行;

　�、菁s定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

　　(4)在下列情形下，由于出賣人行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的懲罰性賠償金：

　�、偕唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　�、酃室怆[瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　�、芄室怆[瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

　�、莨室怆[瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　(5)商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系。第一，貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可以歸責(zé)于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失。第二，商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人和買受人。

　　【例題·多選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售中被查出大量欺詐消費者的事實。下列哪些情形中，買受人可以請求該公司返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求該公司承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任(　)。

　　A.該公司故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實

　　B.該公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實

　　C.該公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實

　　D.該公司故意隱瞞所售房屋存在嚴重質(zhì)量問題的事實

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;正確答案是ABC。

　　2011注冊會計師考試時間：9月17日至18日

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