2011注冊會計師考試《經(jīng)濟法》基礎講義(57)

　　(二)房屋租賃合同(2010新增)

　　房租租賃合同，是指以不動產(chǎn)房屋為租賃標的物的租賃合同。作為一種特殊租賃合同，除了要遵守一般租賃合同的規(guī)定以外，還要注意以下問題：

　　1.房租租賃的無效與處理

　　房屋租賃合同存在下列情形時，合同無效：

　　(1)出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　提示：但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　(2)出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　提示：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。但當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

　　2.房屋租賃中同住人的權利

　　承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　五、融資租賃合同

　　融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同

　　解釋：融資租賃合同有三方當事人：出租人、承租人、出賣人;包括兩個合同：融資租賃合同、買賣合同。

　　1.出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務的，由承租人行使索賠的權利。

　　2.租賃物不符合約定的，出租人不承擔責任;但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干涉選擇租賃物的除外。

　　3.在融資租賃合同中，承租人承擔租賃物的維修義務。

　　4.在融資租賃合同中，承租人占有租賃物期間。租賃物造成第三人的人身傷害或者財產(chǎn)損害的，出租人對第三人不承擔賠償責任。

　　5.承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。

　　6.在融資租賃合同中，出租人和承租人對租賃期間屆滿租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權歸“出租人”。

　　【例題·多選題】甲根據(jù)乙的選擇，向丙購買了1臺大型設備，出租給乙使用。乙在該設備安裝完畢后，發(fā)現(xiàn)不能正常運行。下列哪些判斷是正確的(　)

　　A.乙可以基于設備質量瑕疵而直接向丙索賠

　　B.甲不對乙承擔違約責任

　　C.乙應當按照約定支付租金

　　D.租賃期滿后由乙取得該設備的所有權

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』(1)出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務的，由承租人行使索賠的權利，A正確;(2)租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任， B正確;(3)承租人應當按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租賃物，C正確;(4)出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權歸出租人，D錯誤。

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