2011注冊會計師考試《會計》基礎(chǔ)講義：第七章(4)

　　7.4.3　投資性房地產(chǎn)的處置

　　【要點(diǎn)提示】投資性房地產(chǎn)處置損益的計算是常見的單選題選材，考生應(yīng)關(guān)注其數(shù)據(jù)推導(dǎo)過程。對公允模式下暫時損益轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)收入的會計處理，考生應(yīng)作重點(diǎn)掌握。

　　(一)成本模式下

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計入當(dāng)期損益(將實(shí)際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本)。

　　【例題·分錄題】某公司2006年1月1日將2004年12月31日開始使用的一幢辦公樓用于對外出租。該資產(chǎn)的買價為3 000萬元，相關(guān)稅費(fèi)20萬元，預(yù)計使用壽命為40年，預(yù)計殘值為21萬元，預(yù)計清理費(fèi)用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊，且未發(fā)生減值問題。該辦公樓的年租金為400萬元，于年末一次結(jié)清，租賃開始日為2006年1月1日。2007年1月1日以3200萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營業(yè)稅稅率為5%，假設(shè)公允價值不能可靠估計，且不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。

　　要求：對該辦公樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)以及處置投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)進(jìn)行處理。

　　『正確答案』根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，甲公司將自用辦公樓改為出租符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應(yīng)單獨(dú)列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其后續(xù)會計處理應(yīng)參照《企業(yè)會計準(zhǔn)則—固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。

　　具體處理如下：

　�、�2005年末累計計提的折舊額=[3 020-(21-1)]÷40=75(萬元);

　　借：投資性房地產(chǎn)　3 020

　　累計折舊　　　 　75

　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　3 020

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊 75

　�、�2006年計提的折舊額=[3 020-(21-1)]÷40=75(萬元);

　　會計分錄如下：

　　A.提取當(dāng)年折舊時：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　75

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊　　75

　　B.收取租金時：

　　借：銀行存款　　　　　　400

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　400

　　③2007年1月1日后以3 200萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，營業(yè)稅稅率為5%，則甲公司處置房產(chǎn)的會計處理如下：

　　借：銀行存款　　　　　3 200

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　3 200

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　2 870

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊150

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　3 020

　　借：營業(yè)稅金及附加　　　160

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 160

　　【經(jīng)典例題3·單選題】丙公司于2007年12月31日將一辦公樓對外出租并采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，租期為5年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時該辦公樓的賬面原價為2 800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準(zhǔn)備300萬元，尚可使用年限20年，丙公司對該辦公樓采用年限平均法計提折舊，假定無殘值。2008年末、2009年末、2010年末、2011年末該辦公樓的可收回價值分別為2 000萬元、1 710萬元、1 700萬元和1 560萬元。假定辦公樓的折舊方法、預(yù)計折舊年限和預(yù)計凈殘值一直未發(fā)生變化。2012年3月5日丙公司將其出售，收到1 530萬元存入銀行，假定無相關(guān)稅費(fèi)。則丙公司出售該辦公樓時產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤為(　)萬元。

　　A.33.75

　　B.45.26

　　C.25.21

　　D.36.45

　　『正確答案』A

　　『答案解析』

　�、�2008年末辦公樓的賬面價值=2 800-500-300-(2 800-500-300)÷20=1 900(萬元);

　�、�2008年末可收回價值為2 000萬元，辦公樓價值有所恢復(fù)，但不應(yīng)確認(rèn);

　�、�2009年末辦公樓的賬面價值=1 900-(2 800-500-300)÷20=1 800(萬元);

　�、�2009年末辦公樓的可收回價值為1 710萬元，則應(yīng)追提減值準(zhǔn)備90萬元(=1 800-1 710);

　�、�2010年辦公樓的折舊額=1 710÷18=95(萬元);

　　⑥2010年末辦公樓的賬面價值=1 710-95=1 615(萬元);

　�、�2010年末辦公樓的可收回價值為1 700萬元，辦公樓價值有所恢復(fù)，但不應(yīng)確認(rèn);

　�、�2011年末辦公樓的賬面價值=1 710-95-95=1 520(萬元);

　�、�2011年末辦公樓的可收回價值為1 560萬元，辦公樓價值有所恢復(fù)，但不應(yīng)確認(rèn);

　�、�2012年3月出售時辦公樓的賬面價值為1 496.25萬元(=1 520-95×3/12)，則該辦公樓出售時的其他業(yè)務(wù)利潤=1 530-1 496.25=33.75(萬元)。

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