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第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式有兩種:成本計量和公允價值計量。但是,一家企業(yè)一個時點,只能存在一種計量模式。
一、成本模式
成本模式計量的會計處理,和固定資產(chǎn)一樣,要對房地產(chǎn)計提折舊、計提減值,確認其他業(yè)務(wù)收入或成本。設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”。
成本模式的賬務(wù)處理環(huán)節(jié)
會計處理環(huán)節(jié)有5個:
(1)取得資產(chǎn)
借:投資性房地產(chǎn)
貸:銀行存款
(2)確認租金收入
借:銀行存款(或其他應(yīng)收款)
貸:其他業(yè)務(wù)收入 (表明副營業(yè)務(wù))
(3)計提折舊
借:其他業(yè)務(wù)成本(表明副營業(yè)務(wù))
貸:投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)
注:投資性房產(chǎn)計提折舊比照固定資產(chǎn),當(dāng)月增加的投資性房產(chǎn)下月開始計提折舊;投資性地產(chǎn)攤銷比照無形資產(chǎn),當(dāng)月增加的投資性地產(chǎn)當(dāng)月開始攤銷。
(4)計提減值準備
借:資產(chǎn)減值損失
貸:投資性房地產(chǎn)減值準備
注:可收回金額的確定和減值轉(zhuǎn)回規(guī)定等比照固定資產(chǎn)。
(5)處置
、俅_認處置收入
二、公允價值模式
采用公允價值模式有兩個條件:(1)所在地有活躍市場;(2)市場價格可以獲得。
公允價值的確定順序:(1)市場公開報價;(2)最近類似價格;(3)現(xiàn)金流量現(xiàn)值。
公允價值模式下,投資性房地產(chǎn)既不計提折舊,也不計提減值,期末按公允價值計量,確認公允價值變動損益。 “投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。
會計處理環(huán)節(jié)有4個:購建資產(chǎn)、取得租金、期末計價、處置。
公允價值模式的賬務(wù)處理
(1)取得
借:投資性房地產(chǎn)——成本
貸:銀行存款
(2)確認租金
借:銀行存款(或其他應(yīng)收款)
貸:其他業(yè)務(wù)收入
(3) 期末計價
借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動
貸:公允價值變動損益
跌價則為反向的分錄。
(4)處置
①處置所得
借:銀行存款
貸:其他業(yè)務(wù)收入
、谵D(zhuǎn)銷科目余額
借:資本公積——其他資本公積
借:其他業(yè)務(wù)成本
貸:投資性房地產(chǎn)——成本
借或貸:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動
借或貸:公允價值變動損益
【例題】甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),20×7年3月10日,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議,將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用,租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日,該寫字樓的賬面余額45 000萬元,公允價值為47 000萬元。20×7年12月31日,該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為48 000萬元。20×8年6月租賃期屆滿,企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn),并以55 000萬元出售,出售款項已收訖。甲企業(yè)采用公允價值模式計量,不考慮相關(guān)稅費。(答案金額單位為萬元)
【參考答案】
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:
(1)20×7年4月15日,存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn):
借:投資性房地產(chǎn)——成本 47 000
貸:開發(fā)產(chǎn)品 45 000
資本公積——其他資本公積 2 000
(2)20×7年12月31日,公允價值變動:
借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 1 000
貸:公允價值變動損益 1 000
(3)20×8年6月,出售投資性房地產(chǎn):
借:銀行存款 55 000
貸:其他業(yè)務(wù)無收入 55 000
借:公允價值變動損益 1 000
資本公積——其他資本公積 2 000
其他業(yè)務(wù)成本 45 000
貸:投資性房地產(chǎn)——成本 47 000
——公允價值變動 1 000
第三筆分錄拆分
借:銀行存款 55 000
貸:其他業(yè)務(wù)收入 55 000
借:其他業(yè)務(wù)成本 48 000
貸:投資性房地產(chǎn)——成本 47 000
投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 1 000
借:公允價值變動損益 1 000
貸:其他業(yè)務(wù)成本 1 000
借:資本公積——其他資本公積 2 000
貸:其他業(yè)務(wù)成本 2 000
處置損益=(55 000-48 000)+(47 000-45 000)=9 000
兩種計量模式的區(qū)別
公允價值模式與成本模式的區(qū)別在于,不計提折舊和減值,但期末要根據(jù)公允價值變動調(diào)整賬面價值。另外,處置時,不僅要確認處置收入和轉(zhuǎn)銷賬面價值,還要轉(zhuǎn)銷公允價值變動損益和資本公積的科目余額。
兩種模式出售房地產(chǎn)時均應(yīng)計算營業(yè)稅:
借:營業(yè)稅金及附加
貸:應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅
三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
(一)成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式
注:調(diào)整變更日公允價值與賬面價值的差額,即調(diào)整完了以前全部年度的差異。
(二)不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
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