土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　一、土地增值稅的計(jì)算步驟

　　要計(jì)算土地增值稅，首先需要明確計(jì)算土地增

　　值稅的基本步驟。

　　一般有以下幾個(gè)步驟：

　　1.確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入;

　　2.確定可以扣除項(xiàng)目的金額;

　　3.計(jì)算增值額和增值率;

　　4.汁算應(yīng)納土地增值稅稅額。

　　【提示1】增值額通過(guò)轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項(xiàng)目計(jì)算。

　　【提示2】納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格;(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　　【例題12·單選題】某市一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2013年10月轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入8000萬(wàn)元，G知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元，投入的房地產(chǎn)建造成本3000萬(wàn)元，其利息支出不能取得金融機(jī)構(gòu)合法證明，其轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金已經(jīng)全部付清，已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)繳納土地增值稅()萬(wàn)元(不考慮地方教育附加)。

　　A.600

　　B.681

　　C.708

　　D.710

　　【答案】C

　　【解析】收入總額=8000(萬(wàn)元)

　　扣除項(xiàng)目金額=1000+3000+(10004-3000)×10%4-8000×5%×(1+7%4+3%)4+(1000+3000)×20%=5640(萬(wàn)元)

　　增值額=8000-5640=2360(萬(wàn)元)

　　增值率一增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=2360÷5640×100%=41.84%，適用稅率30%。

　　應(yīng)繳納的土地增值稅一2360×30%=708(萬(wàn)元)

　　【例題13·單選題】2014年1月某市工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓5年前購(gòu)入的辦公樓。取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬(wàn)元，該辦公樓不能取得評(píng)估價(jià)格，但是該工業(yè)企業(yè)保留了購(gòu)房的發(fā)票，發(fā)票上所載購(gòu)房金額為1000萬(wàn)元。該工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅為()萬(wàn)元。(不考慮印花稅和地方教育附加)

　　A.73.50

　　B.201.30

　　C.151.80

　　D.240

　　【答案】C

　　【解析】扣除項(xiàng)目=1000×(1+5×5%)+(1800-1000)×5%×(1+7%4-3%)=1294(萬(wàn)元)

　　增值額=1800-1294=506(萬(wàn)元)

　　增值率=506÷1294×100%=39.10%

　　應(yīng)納土地增值稅=506×30%=151.80(萬(wàn)元)

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算(★★★)

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

　　(二)土地增值稅清算的條件

　　【提示1】清算時(shí)間：對(duì)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之目起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù);對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　　【提示2】稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

　　【例題14·單選題】下列情形中，不屬于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的是()。

　　A.取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷(xiāo)售完畢的

　　B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

　　C.納稅人審批注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

　　D.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目70%銷(xiāo)售，其余可銷(xiāo)售部分自用或出租的

　　【答案】B

　　【解析】符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用;

　　(2)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷(xiāo)售完畢的;

　　(3)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　(三)非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)收入的確定

　　土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

　　(四)土地增值稅的扣除項(xiàng)目

　　1.扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

　　(2)建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　5.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

　　6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

　　7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　【提示1】拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除相關(guān)規(guī)定：

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目的房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　2.開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　3.貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑證計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　【提示2】本內(nèi)容是整個(gè)章節(jié)中比較重要的知識(shí)點(diǎn)，經(jīng)常會(huì)結(jié)合土地增值稅計(jì)算的相關(guān)內(nèi)容考核，相關(guān)內(nèi)容要牢牢掌握。

　　【例題15·多選題】下列稅務(wù)處理中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有()。

　　A.納稅人在規(guī)定期限內(nèi)清算補(bǔ)繳的土地增值稅，不加收滯納金

　　B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，不得扣除

　　C.回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)作為當(dāng)期的收入

　　D.對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致

　　【答案】ABD

　　【解析】選項(xiàng)C，回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　(五)土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　2.擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　　(六)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　(七)土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅

　　加收滯納金

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

　　【例題16·多選題】關(guān)于土地增值稅清算的陳述，下列說(shuō)法正確的有()。

　　A.土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位

　　B.取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的，應(yīng)該進(jìn)行清算

　　C.應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起30日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)

　　D.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金

　　【答案】AD

　　【解析】取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行判斷是否進(jìn)行清算，

　　選項(xiàng)B不符合規(guī)定;應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，選項(xiàng)C不符合規(guī)定。

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