二、稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)稅率

　　我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式，所以房產(chǎn)稅的稅率也分為兩種：

　　1.從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，稅率為1.2%。

　　2.從租計(jì)征的房產(chǎn)稅，稅率為12%，但對(duì)個(gè)

　　人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，不區(qū)分用途，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　(二)計(jì)稅依據(jù)

　　1.基本規(guī)定(★★★)

　　房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入。具體的規(guī)定見表8.1。

　　【例題3·單選題】納稅人出租的房屋，如承租人以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的.應(yīng)(　　)計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　A.根據(jù)出租房屋的原值減去10%～30%后的余值，實(shí)行從價(jià)計(jì)征

　　B.根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平確定一個(gè)租金標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行從租計(jì)征

　　C.由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額

　　D.納稅人可以根據(jù)以往的租金收入申報(bào)，從租計(jì)征

　　【答案】B

　　【解析】以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額。

　　2.特殊規(guī)定

　　(1)房屋原值的口徑問題，稅法明確，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，都應(yīng)計(jì)人房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　(2)對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算。房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)人房產(chǎn)原值的地價(jià)。

　　(3)對(duì)投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值為依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　【例題4·多選題】下列關(guān)于房產(chǎn)投資的房產(chǎn)稅的說法正確的有(　　)。

　　A.房產(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入，投資方以固定收入為租金收入，從租計(jì)征房產(chǎn)稅

　　B.以房產(chǎn)聯(lián)營投資.共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，被投資方按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅

　　C.以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，投資方不再計(jì)征房產(chǎn)稅

　　D.以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的.投資方按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅

　　【答案】ABC

　　【解析】以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對(duì)待：以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的。實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由投資方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)于成立有限公司的，房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)過戶到新公司的名下，故投資方不再繳納房產(chǎn)稅。

　　(4)對(duì)融資租賃的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　【例題5·單選題】對(duì)融資租賃房屋的情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)該(　　)為計(jì)稅依據(jù)。

　　A.免于征稅

　　B.以房產(chǎn)租金

　　C.以房產(chǎn)余值

　　D.以房產(chǎn)原值

　　答案:C

　　【解析】對(duì)融資租賃房屋的情況，由于租賃費(fèi)包括購進(jìn)房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費(fèi)時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)一般都轉(zhuǎn)移到承租方，實(shí)際上是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。

　　(5)房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定。①凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。②對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)人房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

　　(6)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。從方便征管角度出發(fā)，稅法明確為由實(shí)際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。

　　(7)凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：

　�、俟I(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

　　應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%-30%)]× 1.2%

　�、谏虡I(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

　　應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

　　房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。

　　③對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

　　(8)出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

　　【例題6·單選題】某市一商貿(mào)企業(yè)2012年末建成辦公樓一棟，為建造辦公樓新征一塊土地，面積為45000平方米，土地單價(jià)為每平方米300元，房產(chǎn)建筑面積為20000平方米，建筑成本為2000萬元，該辦公樓使用年限為50年，計(jì)算該辦公樓原值(　　)萬元。

　　A.3200

　　B.3350

　　C.2600

　　D.3000

　　【答案】A

　　【解析】該地的容積率=20000÷45000=0.44，稅法規(guī)定，容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。該房產(chǎn)的原值=2000+(20000×2 × 300)÷10000=3200(萬元)

　　(三)應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　1.從價(jià)計(jì)算

　　【例題7·單選題】某大型企業(yè)其生產(chǎn)用房原值7800萬元，還擁有一個(gè)內(nèi)部職工醫(yī)院、一個(gè)幼兒園、一個(gè)超市和一個(gè)學(xué)校，房產(chǎn)的原值分別為320萬元、100萬元、300萬元和240萬元。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　　)萬元。

　　A.76.80

　　B.77.76

　　C.78.72

　　D.82.56

　　【答案】B

　　【解析】企業(yè)辦的內(nèi)部職工醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校，免征房產(chǎn)稅。該企業(yè)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=(7800+

　　300)×(1-20%)×1.2%=77.76(萬元)

　　【提示】房產(chǎn)稅的計(jì)算經(jīng)常會(huì)與稅收優(yōu)惠結(jié)合起來考核，做題時(shí)仔細(xì)看題目中給出的房產(chǎn)是否有優(yōu)惠的可能。

　　2.從租計(jì)征

　　從租計(jì)征房產(chǎn)稅，直接按租金收入計(jì)算。

　　【提示】對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　【例題8·單選題】某企業(yè)2013年1月1目的房產(chǎn)原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的，臨街房出租給萊連鎖商店，月租金5萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值計(jì)稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　　)萬元。

　　A.4.

　　B.24

　　C.27

　　D.28.8

　　【答案】C

　　【解析】自身經(jīng)營用房的房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征，臨街房4月1日才出租，1至3月仍從價(jià)計(jì)征，自身經(jīng)營用房應(yīng)納房產(chǎn)稅=(3000-1000)×(1-20%)×1.2%+1000 ×(1-20%)×

　　1.2%÷l2 × 3=19.2+2.4=21.6(萬元);出租的房產(chǎn)按本年租金從租計(jì)征=5×9×12%=5.4(萬元)，企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅=21.6+5.4=27(萬元)。

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