【例題】
2016年6月6日,甲與乙簽訂委托合同,委托乙出租自有房屋一套并代收租金,委托期間為2016年6月6日至2018年7月31日。2016年7月4日,甲向乙出具了授權(quán)委托書,載明乙有權(quán)代理甲處理房屋出租及租金收取事宜,代理權(quán)期間為2016年7月4日至2018年7月31日。
2016年8月1日,乙以甲的名義與丙簽訂書面房屋租賃合同,租期為2016年8月1日至2018年7月31日,租金每月2萬元。2017年6月,該房屋衛(wèi)生間管道嚴重漏水,丙請求甲維修,甲以租賃合同中未約定由其承擔(dān)維修義務(wù)為由拒絕,丙自行維修,花費2000元。
2018年2月,甲欲出售該房屋,遂通知丙解除租賃合同,丙以甲無權(quán)任意解除合同為由拒絕。2018年3月5日,甲在未告知丙的情況下,與丁簽訂買賣合同,以800萬元的價格將房屋出售給丁。為支付房款,2018年3月11日,丁與戊、庚簽訂借款合同,分別向戊、庚借款500萬元和300萬元,借款期限均為3個月。同時,丁還分別與戊、庚約定以房屋作為借款抵押。次日,丁向甲支付了房款。2018年3月20日,甲和丁辦理了房屋過戶登記。隨后,丁為戊、庚辦理了順位相同的房屋抵押登記。
2018年4月2日,丁以其為房屋所有權(quán)人為由,要求丙搬離,丙拒絕,并以承租人享有優(yōu)先購買權(quán)為由,主張甲與丁的買賣合同無效。
因丁無力償還戊、庚的借款,2018年7月12日,戊、庚主張實現(xiàn)抵押權(quán)。房屋拍賣所得價款為720萬元,戊、庚均要求就拍賣所得價款全額實現(xiàn)自己的債權(quán)。
要求:
根據(jù)上述內(nèi)容,分別回答下列問題:
(1)甲與乙的委托合同何時生效?乙何時取得代理權(quán)?并分別說明理由。
(2)衛(wèi)生間管道嚴重漏水的維修費用2000元應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)?并說明理由。
(3)甲是否有權(quán)解除與丙的租賃合同?并說明理由。
(4)丁是否有權(quán)要求丙搬離?并說明理由。
(5)丙是否有權(quán)主張甲與丁的買賣合同無效?并說明理由。
(6)戊和庚應(yīng)如何就房屋拍賣所得價款實現(xiàn)各自的抵押權(quán)?并說明理由。
正確答案:
(1)①委托合同于2016年6月6日生效。根據(jù)規(guī)定,委托合同屬于諾成合同,自雙方當(dāng)事人意思表示一致時成立并生效;②乙于2016年7月4日取得代理權(quán)。根據(jù)規(guī)定,授權(quán)行為屬于單方民事法律行為,自授權(quán)人甲完成授權(quán)意思表示時成立并生效。
(2)維修費用應(yīng)當(dāng)由甲承擔(dān)。根據(jù)規(guī)定,出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人(甲)負擔(dān)。
(3)甲無權(quán)解除合同。根據(jù)規(guī)定,依法成立的合同,對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力,一方當(dāng)事人不得擅自變更或者解除合同。
(4)丁無權(quán)要求丙搬離。根據(jù)規(guī)定,租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。
(5)丙無權(quán)主張甲與丁的買賣合同無效。根據(jù)規(guī)定,出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人,承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。
(6)按債權(quán)比例清償。根據(jù)規(guī)定,抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權(quán)比例清償。
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