2020年注會cpa考試《各科目》每日一題匯總

　　【例題】

　　甲將其位于某住宅樓頂層的一套住房出租給乙，租期2年，月租金9000元，但未約定租金支付方式。書面租賃合同簽訂當日，乙向甲支付了1年的租金。

　　租期第2個月，房屋天花板嚴重漏雨。乙通知甲維修，甲以合同未約定維修條款為由拒絕。乙只好自己找人維修，花去維修費8000元，維修期間房屋無法居住，乙全家住酒店10天，住宿費用3000元。

　　租期第5個月，乙全家出國半年。行前，乙經甲同意將房屋轉租給丙，租期半年，丙租住期間，因使用不當，將甲的洗衣機損壞。乙回國后，甲要求乙賠償洗衣機損壞的損失，乙提出洗衣機系由丙損壞，甲應向丙索賠。

　　租期第13個月，甲要求乙支付第二年租金，乙拒絕。同時，乙要求甲支付天花板維修費8000元，并減免維修期間相當于酒店住宿費用的租金3000元，甲拒絕。

　　租期第14個月，乙在未告知甲的情況下，在客廳造了一個壁爐。甲知悉后，要求乙拆除。

　　租期第16個月，甲在未通知乙的情況下，將房屋出賣給自己的姐姐丁并于3天后辦理房屋轉讓登記。乙以優(yōu)先購買權受到侵害為由，要求甲承擔賠償責任，丁則通知乙1個月內搬出。

　　要求：

　　根據上述內容，分別回答下列問題：

　　(1)甲是否有義務維修房屋天花板?乙是否有權要求甲支付天花板維修費用并減免維修期間相當于酒店住宿費用的租金?并分別說明理由。

　　(2)甲是否有權要求乙賠償洗衣機損壞的損失?并說明理由。

　　(3)租期第13個月時，乙是否有權拒絕甲關于支付第二年租金的要求?并說明理由。

　　(4)甲是否有權要求乙拆除壁爐?并說明理由。

　　(5)丁是否取得了房屋所有權?并說明理由。

　　(6)乙關于其優(yōu)先購買權受到侵害的主張是否成立?并說明理由。

　　(7)丁是否有權要求乙1個月內搬出?并說明理由。

　　正確答案：

　　(1)①甲有義務維修天花板。根據規(guī)定，出租人(甲)應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外;②乙有權要求甲支付天花板維修費用并減免維修期間相當于酒店住宿費用的租金。根據規(guī)定，出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

　　(2)甲有權要求乙賠償洗衣機損壞的損失。根據規(guī)定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人(丙)對租賃物造成損壞的，承租人(乙)應當承擔賠償責任。

　　(3)乙有權拒絕甲關于支付第二年租金的要求。根據規(guī)定，對租金的支付期限未約定或者約定不明確的，當事人可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，可以根據合同的有關條款或者交易習慣確定;仍不能確定的，租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

　　(4)甲有權要求乙拆除壁爐。根據規(guī)定，承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

　　(5)丁取得了房屋所有權。根據規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力。在本題中，甲與丁已經辦理了房屋變更登記手續(xù)，丁取得了房屋所有權。

　　(6)乙關于其優(yōu)先購買權受到侵害的主張不成立。根據規(guī)定，出租人將房屋出賣給其近親屬(包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女)，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。

　　(7)丁無權要求乙1個月內搬出。根據規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。在本題中，甲與乙簽訂的租賃合同在房屋所有權轉移至丁后繼續(xù)有效，在原租賃合同有效期限內，丁無權要求乙搬出。

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