第八章 投資性房地產(chǎn)

　　考點(diǎn)核心提示

　　考點(diǎn)一：資產(chǎn)減值的范圍★★★

　　☆考點(diǎn)核心提示

　　資產(chǎn)減值，是指資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值，包括單項(xiàng)資產(chǎn)和資產(chǎn)組。

　　1.本章涉及的資產(chǎn)減值范圍及其計(jì)提方法

　　(1)本章涉及的資產(chǎn)減值范圍

　�、賹�(duì)子公司、聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的長(zhǎng)期股權(quán)投資;②采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn);③固定資產(chǎn);④生產(chǎn)性生物資產(chǎn);⑤無形資產(chǎn);⑥商譽(yù);⑦探明石油天然氣礦區(qū)權(quán)益和井及相關(guān)設(shè)施。

　　(2)計(jì)提方法

　�、儋Y產(chǎn)減值損失=資產(chǎn)的賬面價(jià)值-資產(chǎn)的可收回金額

　�、谏鲜鲑Y產(chǎn)的減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在持有期間不得轉(zhuǎn)回，待處置時(shí)將該資產(chǎn)的減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)出。

　　2.本章不涉及的資產(chǎn)減值范圍及其計(jì)提方法

　　(1)企業(yè)對(duì)被投資單位不具有控制、共同控制或重大影響、且在活躍市場(chǎng)中沒有報(bào)價(jià)、公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的股權(quán)投資(即可供出售金融資產(chǎn))

　�、儋Y產(chǎn)減值損失=股權(quán)投資的賬面價(jià)值-預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

　�、谠摴蓹�(quán)投資的減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在持有期間不得轉(zhuǎn)回，待處置時(shí)將該資產(chǎn)的減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)出。

　　(2)存貨

　�、俅尕浀鴥r(jià)準(zhǔn)備的期末余額=存貨的賬面成本-可變現(xiàn)凈值

　　資產(chǎn)減值損失的本期發(fā)生額=存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的期末余額-存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的期初余額

　　②資產(chǎn)減值損失確認(rèn)后，在持有期間可以轉(zhuǎn)回，且可以通過損益轉(zhuǎn)回。

　　(3)持有至到期投資、貸款、應(yīng)收款項(xiàng)

　�、儋Y產(chǎn)減值損失的本期發(fā)生額=金融資產(chǎn)的賬面價(jià)值-預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

　　②資產(chǎn)減值損失確認(rèn)后，在持有期間可以轉(zhuǎn)回，且可以通過損益轉(zhuǎn)回。

　　(4)可供出售金融資產(chǎn)

　�、儋Y產(chǎn)減值損失=資產(chǎn)計(jì)提減值前的賬面價(jià)值-公允價(jià)值+/-以前年度確認(rèn)的其他綜合收益

　　②資產(chǎn)減值損失確認(rèn)后，在持有期間可以轉(zhuǎn)回，其中，債務(wù)工具可以通過損益轉(zhuǎn)回，權(quán)益工具通過所有者權(quán)益(其他綜合收益)轉(zhuǎn)回。

　　(5)建造合同形成的資產(chǎn)

　�、儋Y產(chǎn)減值損失=預(yù)計(jì)總成本超過合同總收入的差額×(1-完工率)

　�、诤贤旯r(shí)，將已提取的損失準(zhǔn)備沖減合同費(fèi)用。

　　考點(diǎn)二：資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值★

　　☆考點(diǎn)核心提示

　　1.資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的預(yù)計(jì)

　　(1)預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的基礎(chǔ)。為了估計(jì)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，需要首先預(yù)計(jì)資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量，為此，企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)在合理和有依據(jù)的基礎(chǔ)上對(duì)資產(chǎn)剩余使用壽命內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行最佳估計(jì)，并將資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的預(yù)計(jì)建立在經(jīng)企業(yè)管理層批準(zhǔn)的最近財(cái)務(wù)預(yù)算或者預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)之上。但是，出于數(shù)據(jù)可靠性和便于操作等方面的考慮，建立在該預(yù)算或者預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上的預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量最多涵蓋5年，企業(yè)管理層如能證明更長(zhǎng)的期間是合理的，可涵蓋更長(zhǎng)的期間。

　　如果資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的預(yù)計(jì)還包括最近財(cái)務(wù)預(yù)算或者預(yù)測(cè)期之后的現(xiàn)金流量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以該預(yù)算或者預(yù)測(cè)期之后年份穩(wěn)定的或者遞減的增長(zhǎng)率為基礎(chǔ)進(jìn)行估計(jì)。但是，企業(yè)管理層如能證明遞增的增長(zhǎng)率是合理的，可以以遞增的增長(zhǎng)率為基礎(chǔ)進(jìn)行估計(jì)。

　　(2)預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容：資產(chǎn)持續(xù)使用過程中預(yù)計(jì)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入;為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)使用過程中產(chǎn)生的現(xiàn)金流入所必需的預(yù)計(jì)現(xiàn)金流出;資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)，處置資產(chǎn)所收到或者支付的凈現(xiàn)金流量。

　　(3)預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量應(yīng)當(dāng)考慮的因素

　　①以資產(chǎn)的當(dāng)前狀況為基礎(chǔ)預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量，不應(yīng)當(dāng)包括與將來可能會(huì)發(fā)生的、尚未作出承諾的重組事項(xiàng)或者與資產(chǎn)改良有關(guān)的預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量。

　�、陬A(yù)計(jì)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量不應(yīng)當(dāng)包括籌資活動(dòng)和所得稅收付產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。

　�、墼诳紤]通貨膨脹影響因素的問題上，資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的預(yù)計(jì)和折現(xiàn)率的預(yù)計(jì)，應(yīng)當(dāng)采用一致的基礎(chǔ)。

　　④為了如實(shí)測(cè)算企業(yè)資產(chǎn)的可收回金額，企業(yè)不應(yīng)當(dāng)以內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格為基礎(chǔ)預(yù)計(jì)資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量，而應(yīng)當(dāng)采用在公平交易中企業(yè)管理層能夠達(dá)成的最佳的未來價(jià)格估計(jì)數(shù)進(jìn)行預(yù)計(jì)。

　　(4)預(yù)計(jì)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的方法，包括傳統(tǒng)法和期望現(xiàn)金流量法。

　　2.折現(xiàn)率的預(yù)計(jì)

　　在資產(chǎn)減值測(cè)試中，計(jì)算資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)是反映當(dāng)前市場(chǎng)貨幣時(shí)間價(jià)值和資產(chǎn)特定風(fēng)險(xiǎn)的稅前利率。

　　3.外幣未來現(xiàn)金流量及其現(xiàn)值的預(yù)計(jì)

　　企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照以下順序確定資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值：

　　(1)應(yīng)當(dāng)以該資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量的結(jié)算貨幣為基礎(chǔ)預(yù)計(jì)其未來現(xiàn)金流量，并按照該貨幣適用的折現(xiàn)率計(jì)算資產(chǎn)的現(xiàn)值。

　　(2)將該外幣現(xiàn)值按照計(jì)算資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值當(dāng)日的即期匯率進(jìn)行折算，從而折現(xiàn)成按照記賬本位幣表示的資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

　　(3)在該現(xiàn)值基礎(chǔ)上，比較資產(chǎn)公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額及其賬面價(jià)值，以確定是否需要確認(rèn)減值損失以及確認(rèn)多少減值損失。

　　考點(diǎn)三：資產(chǎn)組的認(rèn)定及其減值★★

　　☆考點(diǎn)核心提示

　　1.資產(chǎn)組認(rèn)定的基本原則：以資產(chǎn)組產(chǎn)生的主要現(xiàn)金流入是否獨(dú)立于其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的現(xiàn)金流入為依據(jù)。

　　2.比較資產(chǎn)組的賬面價(jià)值(包括分?jǐn)偟目偛抠Y產(chǎn)和商譽(yù))與可收回金額，分?jǐn)傎Y產(chǎn)組的減值損失：

　　首先，抵減分?jǐn)傊临Y產(chǎn)組中商譽(yù)的賬面價(jià)值;然后，根據(jù)資產(chǎn)組中除商譽(yù)之外的其他各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值所占比重，按比例抵減其他各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值;抵減后的各資產(chǎn)的賬面價(jià)值不得低于以下三者之中最高者：(1)該資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額(如可確定的);(2)該資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值(如可確定的);(3)零。

　　因上述原因而未能分?jǐn)偟臏p值損失金額，按照相關(guān)資產(chǎn)組中其他各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值所占比重進(jìn)行分?jǐn)偂?/P>

　　考點(diǎn)四：總部資產(chǎn)減值測(cè)試★

　　☆考點(diǎn)核心提

　　1.對(duì)于相關(guān)總部資產(chǎn)能夠按照合理和一致的基礎(chǔ)分?jǐn)傊猎撡Y產(chǎn)組的部分，應(yīng)當(dāng)將該部分總部資產(chǎn)的賬面價(jià)值分?jǐn)傊猎撡Y產(chǎn)組，再據(jù)以比較該資產(chǎn)組的賬面價(jià)值(包括已分?jǐn)偟目偛抠Y產(chǎn)的賬面價(jià)值部分)和可收回金額，并按照前述有關(guān)資產(chǎn)組減值測(cè)試的順序和方法處理。

　　2.對(duì)于相關(guān)總部資產(chǎn)中有部分資產(chǎn)難以按照合理和一致的基礎(chǔ)分?jǐn)傊猎撡Y產(chǎn)組的，應(yīng)當(dāng)按照下列步驟處理

　　(1)在不考慮相關(guān)總部資產(chǎn)的情況下，估計(jì)和比較資產(chǎn)組的賬面價(jià)值和可收回金額，并按照前述有關(guān)資產(chǎn)組減值測(cè)試的順序和方法處理。

　　(2)認(rèn)定由若干個(gè)資產(chǎn)組組成的最小的資產(chǎn)組組合，該資產(chǎn)組組合應(yīng)當(dāng)包括所測(cè)試的資產(chǎn)組與可以按照合理和一致的基礎(chǔ)將該部分總部資產(chǎn)的賬面價(jià)值分?jǐn)偲渖系牟糠帧?/P>

　　(3)比較所認(rèn)定的資產(chǎn)組組合的賬面價(jià)值(包括已分?jǐn)偟目偛抠Y產(chǎn)的賬面價(jià)值部分)和可收回金額，并按照前述有關(guān)資產(chǎn)組減值測(cè)試的順序和方法處理。

　　考點(diǎn)五：商譽(yù)減值★★

　　☆考點(diǎn)核心提示

　　1.原則(包括非同一控制下的吸收合并與控股合并產(chǎn)生的商譽(yù))

　　在對(duì)包含商譽(yù)的相關(guān)資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進(jìn)行減值測(cè)試時(shí)，如與商譽(yù)相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照下列步驟處理：

　　首先，對(duì)不包含商譽(yù)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)算可收回金額，并與相關(guān)賬面價(jià)值相比較，確認(rèn)相應(yīng)的減值損失。

　　其次，對(duì)包含商譽(yù)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進(jìn)行減值測(cè)試，比較這些相關(guān)資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的賬面價(jià)值(包括所分?jǐn)偟纳套u(yù)的賬面價(jià)值部分)與其可收回金額，如相關(guān)資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的可收回金額低于其賬面價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)相應(yīng)的減值損失。

　　減值損失金額應(yīng)當(dāng)首先抵減分?jǐn)傊临Y產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合中商譽(yù)的賬面價(jià)值，再根據(jù)資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合中除商譽(yù)之外的其他各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值所占比重，按比例抵減其他各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值。相關(guān)減值損失的處理順序和方法與本章有關(guān)資產(chǎn)組減值損失的處理順序和方法一致。

　　2.會(huì)計(jì)處理

　　(1)非同一控制下的吸收合并產(chǎn)生的商譽(yù)

　　在個(gè)別報(bào)表中確認(rèn)資產(chǎn)減值損失，同時(shí)確認(rèn)商譽(yù)減值準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等

　　(2)非同一控制下的控股合并產(chǎn)生的商譽(yù)

　　在合并報(bào)表中確認(rèn)資產(chǎn)減值損失，同時(shí)確認(rèn)商譽(yù)減值準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等。

　　資產(chǎn)組的賬面價(jià)值=合并報(bào)表中子公司可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的賬面價(jià)值+歸屬于母公司的商譽(yù)+歸屬于少數(shù)股東的商譽(yù)

　　其中：子公司可辨認(rèn)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值應(yīng)按照購(gòu)買日的公允價(jià)值持續(xù)計(jì)算的金額=購(gòu)買日的子公司可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值+調(diào)整后的子公司凈利潤(rùn)-子公司分配的現(xiàn)金股利+子公司其他綜合收益和所有者權(quán)益的其他變動(dòng)

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